タグ:鹿児島不動産

数日前から社員旅行でハワイに来ていて、

今回は私も初めてのハワイ島に行って来ました。


今までハワイは何度か来ましたが、

ずっとオワフ島でしか過ごした事が無く、

今回は初のハワイ島への旅行でした。


まあ、ハワイ島に行ったと言っても、

フォーシーズンズのホテルに泊まり、

ゴルフをして帰って来たので、

まだまだ未開の地ですが、

今回はハワイ島に行けてとても感動しています。


というのも、私は、普通の一般の人よりも

色々なところに旅行に行っていると思います。


ですが、まだまだ私が行った事がないところが

数多く、世界には存在していて、

これからも色々なところに行ってみよう!

という気持ちにさせられたからです。


私はゴルフが大好きなので、

千葉でゴルフをするのも、

ハワイでゴルフをするのも変わらないな…

と思っていましたが、

寒くなって来ている日本よりも、

ハワイの暖かい気候と、

大自然が満載のハワイのハワイ島でするゴルフは、

もっと格別な感じがした訳です。


それで、旅行に行って良かった…というお話ではなく、

実は不動産投資家として成功している人は、

旅行もしている人が多いですし、

何よりも自由な時間と自由になるお金が

多い人が大半を占めています。


私も不動産からの家賃収入だけで

生活していたときがありますが、

会社経営をしている頃よりも、

時間はたっぷりありました。


今でこそ、年に数回しか海外には行けてませんが、

それこそ、毎月のように、

旅行をしたり、趣味だけしている

不動産投資家は非常に多いのです。


不動産投資家と他の職業の大きな違いは、

時間を持っている…ということが大きいですね。


なので、私もあと20年くらいして、

50歳を過ぎたくらいには、

もう一度、不動産投資家として

生活しても良いのかな?と思うくらいです。


まあ、今は会社経営がおもしろいので、

会社経営に没頭している訳ですし、

何よりも投資家さんを数多く輩出し、

そんなセミリタイヤしている人と

数多く付き合えるこの仕事は

まだまだ飽きそうにないので、

まあ、あと20年くらいしたら、

そんな生活もしてもいいかな…と思いますね。


ただ、このメルマガを読んでいる人は、

どんどん、不動産でセミリタイヤを果たして、

先にそんな生活をして頂きたいな!

とそう思っている訳です。


ということで、先日から社員旅行で

ハワイに来ていますが、

今回は初めてハワイ島に行ってきました。


まあ、初めてのハワイ島は

大自然満載で感動したのですが、

そんな旅行生活をしていると、

もっと自由な時間が持てる生活は

それも良いなと感じますね。


そして、私の身近な人には、

多くの時間とお金を持っている

不動産投資家の人が多数いる訳で、

私もあと20年くらいしたら、

そんな家賃生活に戻っても良いな!

とそんな事を思っていました。



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再建築不可、借地権、接道が私道、

違法建築、耐用年数を過ぎているなどなど、

このような物件は融資が厳しくなります。


他にも空室が多くガラガラとか、

田舎に行けば行くほど、

融資を出す銀行は少なくなります。


しかし、このような物件であればあるほど、

融資は付きづらいのですが、

利回りはどんどん上がって来ます。


なぜなら、買える人が少ないので、

融資が付きやすい物件ほど、

買い手が多くなり、

融資が難しい物件ほど

買い手が少なくなるからです。


では、このような融資が難しい物件を

融資を付けて買えれば、

これはかなり美味しい案件になります。


では、このような物件があった時に、

どのように考えるのか?ですが、

このような物件に融資を付けるには、

2つの方法があります。


1つは自分の属性を上げる事です。


例えば、1億円持っている人であれば、

かなり多くの銀行が1億円貸してくれる

可能性が上がります。


それが対象物件が融資基準から外れているなら、

3億円持っていて、

1億円の物件を買いたいと言ってくるなら、

1億円の定期を組んでもらえれば…

という条件付きで融資を出してくれる可能性は

限りなく高いと思います。


また、この条件にさらに年収も1億とかあると、

これは銀行がその人に貸したがるので、

物件は全然土俵に上がらないかもしれないけど、

その人個人に出したい…という感じで

融資が付く可能性が出て来ます。


しかし、自己資金3億とか

年収1億とかに誰でもなれる訳ではありません。


ただ、このように個人属性が高いと

他の人には出さないけれど、

その人にだけ出す…というケースは

少なからずあるのです。


では、そんなに属性が高くない人は

どのように取り組むのか?ですが、

これはひたすら銀行を回って、

出してくれる銀行を自分で探すしかないです。


たぶん、再建築不可とかであれば、

不動産業者でさえも融資先を

そんなに多く紹介出来ません。


何か他に担保を差し出せて、

その差し出せる担保物件の評価で、

ノンバンクや公庫くらいしか

融資先を紹介してもらえないと思います。


でも、他の金融機関から融資を受けたい場合は、

まず、100%、不動産業者も

そんな金融機関は知らないので、

自分でひたすら銀行を回るしかないのです。


ただ、そんな感じで銀行を回っても、

融資が付く保証はありません。


しかし、そんな融資が難しい案件は、

ひたすら自分で融資を持ち込み、

そして、金融機関開拓していくしかないのです。


しかも、難しい案件で、

自己資金をほとんど使わずに

融資を引く事は100%近く不可能です。


なので、自己資金がある程度あって、

年収もそこそもあって、

それで金融機関を回って、

融資を出してくれればラッキーくらいですね。


私も過去に、年収280万円の時、

3億近い物件の融資で銀行を回った過去があります。


ただ、それは対象となる金融機関を

ほぼ全て回ったのですが、

全部に断られました。


その時はすでに経験も実績も

少しあったのですが、

それでも年収が低過ぎて

相手にしてもらえなかったのです。


ただ、それでもその時に1000万円くらいの物件は

融資を引いて買えていたので、

「ああ、自分はこの金融機関で1000万円は買えて、

 3億は無謀なんだ!」

という判断基準が出来る訳です。


という事で、融資が難しい物件ほど、

最終的には個人属性で融資を付けるか、

自分で銀行を回って開拓するかしか

融資を付ける方法はありません。


個人属性で融資を付ける場合、

圧倒的に高い属性でないと難しく、

銀行を回る場合は、

ほぼ100%無理だと思って回った方が良いです。


ただ、こういう難しい案件を

金融機関に持ち込む事で、

様々な銀行の考え方がわかり、

投資家としてのレベルが上がって行く訳ですね。


融資が難しい案件は、

利回りが高いのですが、

誰も買えないからこそ、

利回りが高い訳ですね。


そして、そんな物件に融資を付ける事は、

不動産投資の醍醐味の1つですが、

そこには行動力が人の何十倍も

必要になってくる訳ですね。


ちなみに、最初は資金が限られている人でも

不動産投資で資金力をアップさせていければ、

その先には前者のように、

圧倒的な個人属性で他の人が

買えない物件も買えるようになる人もいるので、

まずは融資が付いて

キャッシュフローが出る物件を買いすすめ、

個人属性を高めた上で、

融資が難しい物件に徐々にチャレンジしていくのも、

進め方の1つですね。



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テリー伊藤のマル金ライダー8、29回目のゲストは、カンブリア宮殿にも出た、サチン・チョードリーさんです。

私はテレビ東京のワールドビジネスサテライトを

撮り溜めして毎回見ているのですが、

先日の放送で中国人の日本不動産を

爆買いしている…ということを

放送していました。


今、中国人による日本での爆買いが

少し落ち着いてきていて、

銀座の百貨店などでは、

今まで爆買いしていた中国人が

かなり減っているそうです。


しかし、日本の不動産に関しては、

未だに多くの中国人が爆買いをしていて、

今後もこの動きは続いていきそう…

という報道内容でした。


これはなぜ、不動産に限っては

爆買いが続いているのか?というと、

日本不動産は高騰していると言われいますが、

世界的な水準で言うと、

まだまだ割安なのでそうです。


中国主要都市の上海や、

アジアの主要都市である香港など、

中国になじみの深い大都市がありますが、

その主要都市部の不動産を

利回り換算で割り戻すと、

利回り3%くらいが相場になるそうです。


それに比べると日本の主要部分の

不動産価格は利回り4%から5%を

狙えるような物件も出てきます。


また、その利回りにも関わらず、

土地は所有権を得られます。


そして、東京オリンピックも決定していますし、

今、日本を爆買いしている中国人は、

これからも日本の不動産は

まだまだ上がると予想している人が多いようなのです。


不動産価格の予想はどうなるか?は

誰にも出来ませんが、

まだ上がる可能性は確かにあります。


また、最近はそんな東京オリンピック決定から

訪日する外国人がまだまだ増えていて、

物件によっては民泊需要もある訳で、

そんな色々な要素から、

日本の不動産はまだまだ安いと

思っている中国人が多いようなのです。


私は不動産価格に関しては、いつも

「予想はできません」

と言っています。


なぜなら、融資環境が大きく不動産価格を決めるので、

これからも融資が出続けるなら、

もっともっと不動産価格は上がるでしょう。


では、今、現場の最前線で

融資の動向を見ている私の

肌感覚では融資はどうなのか?というと、

正直、昨年よりも厳しくなっています。


昨年であれば融資を通せた年収の方でも、

融資を断られたりしていますし、

年収や個人属性のハードルは、

正直、上がっていると感じています。


ただ、それでも緩い銀行は

まだまだありますし、

当社で知らなかった金融機関の開拓も

どんどん進んでいるので、

全体的には緩いところも出てきていますし、

厳しくなったところもある訳です。


ですので、今はどちらの方向に向かうかは、

なんとも言えない感じはします。


融資は全体的には厳しくなっている印象はありますが、

だからこそ、個人属性の高い人であれば、

実は有利な投資は十分に出来ます。


だからこそ、個人属性の高い人ほど、

今の状況ではもっと積極的に

物件を買っていくべきですね。


ビジネスでも投資でも

参入者が少なければ少ないほど

有利に物事を運べます。


ですので、もっともっと融資が厳しくなった方が、

属性が高い人ほど、

もっと有利に不動産投資ができますね。


属性がそれほど高くない人は、

これ以上、融資が厳しくなると、

どんどん参入できない人も出てくるので、

属性が高くない人ほど、

今やらないと出来なくなりますね。


特に融資を使って不動産を買いたいと

思っている人は

今の融資状況なら出来ても、

今後は出来なくなる可能性があるので、

ご注意ください。


ちなみに、このような記事を書くと

年収1000万円くらいの人が

「自分は属性が高い!」

と勘違いしますが、

資産を拡大させたい!と考えていて、

本気で拡大させるには、

年収1000万円くらいの人が下限です。


年収1億円くらいあると、

もっと融資が絞られても、

属性でカバー出来ますが、

年収1000万円だとキツイですね。


ということで、今、中国人が

日本の不動産は安い、

日本の不動産はまだまだ上がると言って、

日本の不動産を爆買いしているそうです。


ただ、実際に上がるのか?というと、

これは融資次第で、

今は全体的に融資が

厳しくなっている傾向にありますね。



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不動産投資では個人の信用には

限界がある事をご存知でしょうか?


不動産投資で融資を引いていくには、

何かしらの信用を使って

融資を引いていきます。


それはどのような信用なのか?というと、

自己資金の有無、担保物件の差し出し、

個人属性の信用などなどです。


その信用から、既存の借り入れを引いて、

まだ信用の部分が大きければ、

進行から融資を引く事が出来ます。


しかし、ここで融資が引けるのは、

残債と信用部分の差が融資の引ける限界で、

その限界はいつの日にか、

融資を引いて資産を拡大していると

訪れてしまいます。


この限界が来る…という目安ですが、

これは、どんな融資の引き方をしているか?でも

異なってきます。


例えば、年収を頼りに融資を引いていくと

多くの金融機関が年収の10倍ほどで

融資をストップさせてきます。


例えば、年収1000万円の人は

ほとんどの金融機関で1億円までは

借りられる可能性が高いですが、

2億円の融資を引こうとすると、

金融機関は限られて来ます。


年収1000万円の人が、

1億円の融資を引いていて、

さらに1億円の融資を引こうとすると

断ってくる金融機関が出てくるのです。


ただ、年収の20倍、30倍と

融資を出してくる金融機関もあるので、

一概に必ずしも年収の10倍まで…

とは言い切れませんが、

年収の10倍くらいの既存借り入れがあると

もう出しませんよ…

と言ってくる金融機関が半分くらいはある訳です。


これが個人信用の限界というか、壁の意味で、

ここか、もう少し先で融資が

止まってしまう人がかなり多いです。


また、他の融資の限界の考え方ですが、

年収が低い人でも自己資金が多い人も

中にはいるかと思います。


そのような人が融資を引くには、

自己資金の額が1つの目安です。


例えば、仮に1億円持っている人には

1億円を貸す金融機関がほとんどです。


ただ、それ以上の借り入れをするには、

ある程度の年収や既存の物件の評価、

キャッシュフローは出ているのか?など

総合評価になっていきます。


これは、物件を担保に借りるときも同じで、

1億円の無担保の物件を持っていれば、

その物件を担保にして、

1億円の借り入れは可能な訳です。


ですが、それ以上の借り入れを考える場合、

先ほどと同じように、

年収や資産背景、事業内容の評価をして

総合的にどうなのか?という結果を出して、

融資を出してくる訳です。


それで、ここまで解説してきて、

自己資金が限られている方や、

担保に出せる物件が無い普通の人は

1億円の借り入れをしてしまうと、

その情報は銀行間で共有されるので、

その後の借り入れは出来ない事もないけれども、

かなり厳しくなっていきます。


ただ、最初の1つ目の物件から

よく考えて物件を買っていくと、

融資は伸びる可能性もあるので、

その辺が融資を伸ばしていくには

重要なポイントですね。


その辺のポイントが知りたい方は、

私の無料面談で解説しているので、

まだ来てない人はぜひ来てみてください。


ということで、融資を引いていくと、

ほとんどの人が1億くらいの借り入れがあると

融資がストップして来ます。


ただ、それでも融資は伸ばしていける

可能性がある人もいる訳で、

自分がもっともっと1億以上の

資産を作っていきたい人は、

私に相談してみてください。



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またまた、今月は先月よりも

物件が増やしづらくなってきました。


というのも、とある銀行の

とるあ基準が変わってしまって、

その銀行を使うと、

その後の物件が増やしづらくなってしまったのです。


今は融資に関して、

どのような位置付けにあるのか?というと、

昨年より今年の方が厳しくなったのと、

今年に関しても、年初よりも今の方が

確実に銀行は厳しくなってきています。


今、当社で買い進めている人の

本業からの平均年収が2000万円以上の人…

というのが現状なので、

やはり、買い進めていくには、

最低でも年収は1000万円以上必要です。


ただ、年収が1000万円いっている人でも、

それは拡大出来そう…というレベルにあるだけで、

実は使えない銀行も出てきているので、

年収1000万円あればすぐに

資産規模が10億とか行くわけではありません。


実は、こうなるであろう…

という予想は、私は早い段階から

指摘してきました。


融資が優しいうちは、

今は資産規模を拡大しやすいけれども

融資が厳しくなってしまうと

それは難しくなってしまう…

ということを再三メルマガで

警告してきました。


そして、それが段々と現実味を帯びてきた感じで、

今は年収が1000万円以上の人で

ギリギリ資産規模を拡大出来る感じです。


それ以下の年収の方は、

ある程度まで資産規模を拡大出来るか、

年収がそこまで達してなくても

すでに不動産投資を始めている人であれば、

取引銀行によっては、

資産規模を拡大出来る可能性があります。


つまり、私が、

「今は融資が緩いから取り組むべきですよ」

と再三案内していた時に、

行動に移していた人のみが、

これからも資産規模を拡大させていける可能性があり、

それをしなかった人は、

ある程度までは資産規模を増やせますが、

あくまでもある程度まで…

ということになりそうですね。


そして、また、とある銀行が

融資基準の変更から、

規模拡大がしづらくなって来ています。


今後は、もちろん、

これ以上厳しくなるのか、

緩くなるのか?は誰にも予想出来ませんが、

でも、これ以上厳しくなっていくと、

もっと不動産投資はハードルが上がっていきますね。


まして、資産規模を急拡大させた…

と考えている人には、

高いハードルになってしまうので、

とにかく、そうなるまでに、

少しでも多く、融資を引いて、

実績を作っておく必要がある訳ですね。



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今、融資が厳しくなっているんですか?

という質問をちょこちょこと

受けることが多いです。


これはどうなのか?というと、

昨年よりも厳しくなっている銀行が多い…

というのが事実です。


私は色々な不動産系の媒体を

情報収集のために見ることもありますが、

「融資が厳しくなっていると言っても焦る必要はない…」

と情報発信している媒体も見受けられました。


これは何を根拠に焦る必要はない…

と言っているのか?わかりませんが、

確実に昨年よりも厳しくなっている

銀行が多いのが現状で、

私は焦った方が良いと感じています。


というのも、融資条件が良い金融機関から

まだ融資を引いてないのであれば、

これはいち早く物件を買い、

いち早く融資を引くべきなのです。


なぜなら、融資が厳しくなった時に、

それでもお金が借りられる人は

どのような人なのか?というと、

これは金融機関とすでにお付き合いがある人です。


融資が厳しくなった時に、

何の実績も残していない人に、

金融機関はお金を貸しません。


だからこそ、今、条件が良く

融資を出している金融機関とは、

融資のドアが閉まる前に

いち早くお付き合いをしなければならないのです。


それは融資のドアは閉まってからでも

引き続き融資を出してもらえるようにするためで、

物件を買って融資を引いて、

実績を作っておくべきなのです。


実は当社で今、物件を増やしている人は、

ここを意識して物件を買っている人が多いです。


そして、融資が厳しくなって、

物件価格が落ちてきた時に、

今までの実績という信用を使って、

一気に割安な物件を増やすのです。


ですので、

「融資が厳しくなっていると言っても焦る必要はない…」

と言っている人は、何を根拠に

そんな話をしているのか?です。


昨年までなら年収800万円で

融資審査の土俵に上がっていた金融機関も

今年から年収最低でも1000万円は必要…

と言ってきているのが現状です。


だからこそ、今、自分が出来る範囲で、

使える金融機関で少しでも融資を引いて、

実績という信用を作っておかなければ、

融資が厳しくなって

物件価格が下落した時に、

物件が買えなくなってしまう訳ですね。


ということで、今は融資が付きやすい反面、

物件価格は高騰しています。


そんな状況にあるので、

「融資が厳しくなっていると言っても焦る必要はない…」

と言ってる人もいる訳ですが、

それはイコール、

「実績を作っておく必要はない…」

と言っているようなもので、

そんな実績がない人は、

これ以上、融資が厳しくなったら本当に

何も買えなくなってしまう訳です。


だからこそ、今のように、

融資が緩い間に実績を作り、

融資が厳しくなって、

物件価格が割安になった時に

買えるように準備しておく必要があるんですね。



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相手のことが考えられる人が、

不動産投資で成功出来る人です。


というのも、先日、

営業の求人を募集し始めましたが、

このような求人を募集し始めると、

必ずあるのが無料面談に来た方から、

「求人についてお聞きしたいのですが」とか、

「私でも応募出来ますか?」

といった、求人について聞いてくる方がいます。


このような方は、即不合格で、

絶対に採用になりません。


なぜなら、無料面談は私が時間を取って、

不動産の相談を受ける場所です。


それが求人のことを聞いてきたり、

働かせてくださいと言ってくるのは、

全く自分の事しか考えていない人です。


働かせてください…と言って

お願いしている立場にある訳で、

なぜかそんな立場にいるにも関わらず、

私の時間を奪ってまで

直談判に来る…という神経がわからないのです。


基本的に、どの会社も同じですが、

会社で雇いたいと考えるスタッフ像は、

会社に利益をもたらしてくれる人です。


ですが、無料面談という相談者を募る場所で、

その1枠を自分のために使い、

他の相談者を越させないで、

さらに私の時間まで奪ってしまっては、

当社の利益を奪ってまで

自分の意見と通しに来た人…

ということになってしまいます。


だからこそ、当社の求人を見て、

働いてみたい!と思ったのなら、

正規の応募方法で応募して来ないと

当たり前の話なのですが、

不採用になってしまう訳です。


ちなみに、この話は不動産投資にも

十分に通じる話です。


というのも、不動産投資で成功するには、

不動産業者と一緒になって

成功を目指していかなければなりません。


相手のことを考えずに、

自分の意見や主張を通していては、

もちろん、業者などは動かない訳です。


良い情報は力のある業者が

情報を持ってくる訳で、

そんな良い情報をもらわないと

不動産投資では成功できない訳です。


そして、そんな良い情報をもらうには、

いかに力のある業者に動いてもらうか?で、

当たり前のコミュニケーションが

出来ないような人は、

どんどん後回しにされてしまうので、

ご注意ください。



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不動産投資をする上で、

消費者金融や銀行のフリーローンで

お金を借りている人は、

不動産投資をする事が非常に難しいです。


この場合、なぜ難しいのか?というと、

消費者金融や銀行のフリーローンからの借り入れを

銀行は質の低い借り入れと

見る傾向が強いからです。


また、そのようなところから

お金を借りれいる人は、

自己資金が無い人と思われてしまい、

たとえ、お金を持っていたとして

「先にそちらを返済してから…」

と言われてしまうケースがほとんどです。


ただ、消費者金融からの借り入れはともかく

銀行のフリーローンだけであれば

もしかすると銀行から借り入れが

出来る可能性はゼロではないです。


というのも、今は各銀行で

このようなフリーローンの商品を作っていて、

そのフリーローンの借り入れも

不動産投資で融資を受ける銀行へ

フリーローンとして借り換えをすれば

融資を受けられる可能性は出てきます。


ただ、どの銀行もフリーローンの金利は高く、

やはりおすすめは返済出来るお金が

手元にあるのであれば、

返してしまった方が良いですね。


ちなみに過去に、

契約時に手付金を払うために

消費者金融から借り入れをして

手付金を払った人がいました。


手付金自体は100万円だったのですが、

その100万円が用意出来なくて

消費者金融から借りてきたようなのです。


その後、融資審査にすすみ、

結局、消費者金融から借りた事が

銀行側にわかってしまって、

たとえ、100万円の借り入れだとしても

その事が原因で融資はおりませんでした。


まあ、そもそも100万円が用意出来ない人は、

融資は降りる訳がないのですが、

そこで正直に

「100万円も持っていない」

と言われれば、

「融資は絶対に通らない」

と言える訳で、

手付金をなんとか工面出来れば

その後、奇跡的に融資が通る…

という訳ではないのでご注意ください。


だからこそ、不動産業者や

銀行には全て包み隠さずに話をして

無駄な行動を誰もが取らないように

していくことが大事ですね。



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不動産投資をする上で

どこに住んでいるのか?ということは

かなり重要な要素の1つです。


それはなぜか?というと、

自分が住んでいる住所地で、

どこの銀行を使えるか?が

決まってしまうからです。


では、どこに住んでいると

不動産投資は不利で

どこに住んでいると

不動産投資に有利なのでしょうか?


これは年収にもよりますが、

愛知県に住んでる人は

たぶん、日本でも一二を争う、

融資が厳しいエリアです。


これはなぜなのか?を考えたところ、

愛知県には日本でも有数に良い企業があり、

平均年収が高くなっていることもあって

融資が厳しいのではないか?

と考えられます。


また、年収が高いと有利なのが

東京、神奈川です。


東京で年収が2000万円以上の人であれば

たぶん、日本で1番物件を買いやすい環境にあり、

反対に年収が1000万円未満の人は

ある程度までしか物件規模を

拡大しづらい住所地になります。


関東圏でそこまで年収がなくても

比較的、資産を拡大出来る環境にあるのが、

千葉や茨城だったりします。


また、全国的に見て

融資が緩い都道府県は、

広島や北海道になります。


どちらかというと、

地方都市も含めて都市部は

年収が高い人が多いので

年収の高い人には有利でも

年収が低い人は不利になります。


また、地方になればなるほど、

そこまで年収が高い人が多い訳ではないので、

年収が低い人でも十分に資産が拡大出来る

可能性が出てくる…という訳ですね。


例えば、東京に似ているのが、

大阪や兵庫で、

この辺も高年収の人には

かなり有利な反面、

年収がそこまで高くない人には

出来るけれども限度がある…

というイメージです。


福岡も似ている感じですね。


ちなみに、これは今時点での

各地方の融資状況ですので、

これは変化している訳で、

あくまでも参考程度に考えてください。


例えば、これで同じ年収が

他の地域に移り住んでも稼げる人であれば、

名古屋在住であれば、

高年収の人であれば東京に、

そこまで年収が高くない人であれば

広島や北海道に移り住むのも

1つの方法だと思います。



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