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■さて、昨日、退去予告即日に入居の希望者が出てきたお話を書きました。

なぜこんな事が可能だったのかわかりますか?

実はこれ、紹介です。

今、住んでいる入居者の紹介なんです。

イレギュラーなケースかもしれませんが、
この物件は自主管理で、入居者とのコミュニケーションも良好でした。

しかも、広い戸建てのわりには、家賃も激安でしたので、
お得感があったのでしょう。

なんにしてもありがたいです。




■読者さんより

『新築はやらないのですか?』

とのご質問がありました。

私の答えは

『やりません』

です。

理由は何点かあります。

・新築は完成時から数年の家賃下落が激しい
(なので10年後が読めない)
・私自身が、元ハウスメーカーの営業だったので新築の利幅がわかる
・利回りが低い
・こんなご時世なので、家賃の高い新築は入居率が悪い
(地方では)

と、こんな所です。

新築を買うくらいなら、新築を建てて数年経過した人が、
運営に失敗して手放す案件を買っていった方がお得です。

特に、銀行から債務の整理を迫られているケースが一番おいしいです。

というような、理由から新築は考えていません。

自分が工務店でもやっていて、
原価でアパートを作れれば新築も考えてみていいのかもしれません。

家を売っていた人間からすると、
新築の案件はハウスメーカーや、建築会社が喜ぶだけです。

ちなみに、どうしても新築を私が建てる場合は、
木造のローコストメーカーを片っ端から競わせます。

見積もりをとりまくって、値段を下げまくって、建物は建てさせます。

土地も指値をしまくるか、競売で入札して買います。

でも、ここまでやっても、完成してから3〜5年後の家賃下落が怖いので
新築はやらないですね。

私には新築は、難しすぎて運営していける自信がないです。



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水戸市のサラリーマン大家さん

皆さんこんばんは。


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昨日、客付けに関して少し書きましたが、おもしろいコメントをいただきました。


まず、たろうさんと健吉さんから


「忍耐」が大事だと。


そう、「忍耐」は非常に大事な要素になります。


なぜなら、不動産投資は「忍耐」そのものなんです。


●物件を探す時

●お客さんを入れる時

●業者さんと交渉する時


その他、諸々な時に「忍耐」が試されます。


例えば物件を持っていない人が、初めて物件を買う時に「忍耐」の2文字が抜けていたらどうなるでしょう?


ざっと不動産の検索サイトを見て、融資が付きそうな変な物件を買ってしまう悲劇が生まれます…


ここで注目してほしいのは、融資が付く物件=収益が上がる物件ではないのです。


銀行はどこを見て融資を行うか?   わかりますか?


●土地と建物の担保価値

現在の物件の収支評価


の2点が主な点です。

(他にも個人の属性や今までの事業の評価等々も行います)


つまり


|枩 利回り10% 満室 立地良し

築20年 想定利回り20% 半分空室 (現況10%) 立地微妙


の2物件があれば、,諒件が融資には有利だと思います。


それでも、満室を維持しないと10%の利回りは確保できません。


私ならば、△諒件を検討します。


なぜならば、融資は難しいが利回り20%まで伸ばす事が出来る物件だからなのです。


これが、融資が付きやすい物件=収益が上がる物件ではないという事です。


(良い条件で融資が引けないと買いませんよ。これも忍耐です)




ちなみに忍耐のお話に戻しますが、△諒件は融資を付けるにも満室にするにも「忍耐」を要すると思います。


でも、買って満室にする価値は充分あると思います。


運営や融資付けに苦労する物件こそ、競争相手が少なくなるんですよね(^^♪


しかし、リターンはおっきいですよ。


これが「忍耐」として耐えた分の報酬です。






それで、初心者の方へのアドバイスですが、


最低、一つの地域の物件を50件以上見ましょう。


焦って買ってはいけません


1年間くらい物件を買わなくても良いかもしれない…


それくらい、良い物件を一つ買えるとペイ出来てしまうんですよ。


不動産は…


ちなみになぜ一つの地域に絞るのか?ですが


複数の地域を見てしまうと、相場がわからないんですよ。


なんの相場かというと


「賃貸の家賃相場」です。


収益物件を買うポイントは


「家賃相場の把握」


これに尽きます。


物件の利回りや、土地相場ではなく


「家賃相場」です。


「家賃相場」を把握して、そこから物件の利回りを逆算しましょう。


それが出来て初めて物件を買うスタートラインに立てます。





今日は「忍耐」について書いてみました。


このお題はもっと深く語れるお話です。


なぜなら私の得意分野なのかもしれませんから…


また少し触れてみたいお話です。


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皆さんこんばんは。

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実はブログを始めて、ちょうど今日で1年が経ちました。


そして、アクセス数も昨日の夜に累計で40,000アクセスを記録しました。


ちょっとした節目な感じがします^^


365日書いて、40,000アクセスなので、1日平均109.5アクセスです。


30,000アクセスの時が平均100アクセスくらいだったので、また上がりました(^^♪


ブログを始めた時は、1年続くとは思っていませんでした。


ですから、1年続けられたことは大変うれしく思います。




そういえば、だらーさんが私のブログの3日目くらいからの読者だとか…


最初の方のブログを読み返すと…


とても恥ずかしいです。 


あんな文で毎回読んで頂いていたなんてとてもうれしく思います。



このブログを始めた時、「ブログを作れた」って事だけで喜んでた自分がいたりします。


ブログも不動産も、だいぶこの1年で成長しました。


そして、私の資産も(^^♪



来年はもっと上を目指していきます(^^♪



そうそう!


投資家仲間のトミーさんが…


買い付け通った情報が…


利回り36%って言ってますよ〜^^;



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皆さんこんばんは。

昨日のブログで男を上げた水戸大家です。 笑

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雨漏りの話をしましたが、それよりも私の書いた絵に話題が集まった感がありますね(-_-;)

予想どおりです。 笑

さて、今日は私の所有するアパートの塗装に行ってきました。
(写真撮りましたが、ライブドアブログが調子悪くアップできません)

ちなみに雨が降らなければ毎週土曜日を塗装の日としています。
(会社が土日休みで日曜はゆっくり休みたいので、週一日は作業に当ててます)

今現在、所有物件は満室なので、ゆっくりゆっくり自分でアパートを塗装できます。

この塗装によって次回空室ができた時の対策にもなりますし、家賃アップもできてしまうかもしれないと思ってたりします。

ちなみにここまで塗って、総費用は、脚立8千円、養生テープ千円、ペンキ6千円で計1万5千円です。

予定では3万以内でアパートの手すりと階段を塗り上げます。
(職人に投げると30万と予想)

それと、明日、不動産屋T氏(私、この人から3つ買ってます)と物件を見に行く予定でしたが、
売れちゃった
と連絡あり…

やっぱり高利回りは足が早いですね。

たしか利回り21%だった気が…

でも、私の考えではもう一声だったんですよね〜

たしか半年前くらいから、もう少し下がればすぐ買うよと言っていた物件なんです。

ですから、下がらないのがわかっていたので塗装を優先させてます。

これが希望価格で交渉できるなら、情報もらって、たとえ深夜でもお酒飲んでいなければ駆けつけますよ。
(お酒飲んでたら、翌朝、早朝に出動)

値段が下がらないなら無理しないで、ゆっくりいくのが不動産の鉄則かと…

ここで私の好きな格言を一つ

あわてず
あせらず
あきらめず


これが出来れば良い物件買えると思います。
(トラブル時もこの言葉を思い出して行動します。)

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

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週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

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マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

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12人の極意を盗め!
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ススメ―『 夫婦円満 』
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10人のサクセスウーマンが
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あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

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―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

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BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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