タグ:不動産投資融資

先月から今月にかけて、

今まで融資を出していた銀行が

かなり厳しくなってきている…

という印象を受けます。


当社の営業から聞く報告だけでも、

かなりの融資案件が、

支店ではOKが出ても、

本部の稟議で断られている…

という事をよく聞きます。


全ての銀行がそうなっている訳ではないですが、

特に今まで出している印象の強い銀行が

融資が厳しくなってきている印象です。


これは私も前から話をしていますが、

金融庁から地銀へ通達があり、

今まで大量に融資を出していた地銀は、

ちょっと引き締め傾向に向かうのではないか?

という事なのです。


そして、その警告通りに、

今まで大量に融資を出していた地銀は、

引き締め傾向に向かってきているのです。


これは何を意味するのか?というと、

今までずっと上昇傾向にあった

不動産価格は下がる可能性がある訳です。


また、今まではかなり多くの人が

不動産市場に参入できましたが、

これからは参入できない人が出てくるか、

参入出来ても利回りが合わないものを

買うしか参入出来ない可能性が

出てくる訳です。


例えば、ある銀行の締め方は、

融資エリアをぐっと絞ってきています。


こうすると、今まで出ていた

地方の物件への融資が厳しくなり、

より首都圏よりの物件しか

融資が付かなくなる訳です。


そうすると、何が起こるのか?というと、

今までは利回りの高い地方物件で

投資が出来ていましまたが、

首都圏よりの物件だと利回りが低くなる訳です。


そして買えるのは、

地方物件でなく、

首都圏よりの物件なので、

利回りが合わずにキャッシュフローが出ない物件しか

狙えなくなる可能性が出てきている訳です。


まあ、これは1つの金融機関だけの

話をしていますが、

他にも厳しくなっている金融機関が

あるのが事実ですね。


そして、銀行が厳しくなった…というと

買えなくなる人が多くなり、

ネガティブイメージがありますが、

ここで大切なことは、

もっと自分が使える銀行を開拓するべきです。


また、すでに取引実績が多い銀行が

多数ある方は、

このような状況になった方が

実績を評価されて融資が出る可能性が高いので、

今まで地道に物件を増やしてきた人は、

これから値が下がった物件を

有利な条件で買える可能性が高い訳です。


実績が何もない人は、

これから自分が使える銀行を必死で探し、

完全に銀行融資が閉じる前に

キャッシュフローが出る物件を買って、

実績を作るしかない訳ですね。


ということで、先月、今月と

確実に銀行の融資は

厳しい方向に向かっている印象です。


そんな中で物件を買うことは、

安く買える可能性が上がるので、

非常に投資家としては良いことです。


ですが、融資が厳しくなると

買える人が限られる訳で、

今はとにかく融資が閉じる前に

どれだけ動けるか?が重要ですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「50億以上の不動産投資家さんと呑みに行ってきました」

です。


当社で物件を買っている投資家さんで

50億以上の物件規模まで

買い進めている人も何人かいます。


そんな50億以上買っている人と

呑みに行って来た時の話をします。


水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「物件規模を拡大するために大事なこと」

です。


物件規模を拡大するには

実は重要なポイントがあります。


その重要なポイントとは?


水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「資産規模10億を目指せる人とは?」

です。


不動産投資で10億円の物件規模を

目指してみたい!という人は

結構、多いです。


では、最速で資産10億円規模を

目指せる人の条件とは?


今、私は面談などを少なくして、

かなり会社内部を整える仕事をしています。


例えば、営業スタッフによる

セミナーを始めましたが、

これも連日、盛況で、募集を開始すると

すぐに埋まってしまっています。


今まで私は、私自身が相談したい人と

実際にお会いして、

話を聞く事が非常に大事だと思っていました。


もちろん、今でもそれは行っていますし、

大事なことだと思っていますが、

それ以上に大事なことがわかったのです。


というのも、これから不動産投資をしたい!

と思っている人は、

知識を得たい!失敗したくない!

と思っている人が多数で、

私に直接会う事よりも、

「目の前の物件を買って良いのか?」とか、

「業者に決断を迫られているけど大丈夫なのか?」

という緊急性の高い疑問から、

「長期的に見てどのような投資をすれば良いのか?」とか、

「私の考えで成功するのか?(失敗しないのか?)」

という事を知りたい人の方が、

多い訳ですし、その結果を求めている人が

多数な訳です。


それは特に私が説明しなくても良い事で、

当社で育ってきた優秀なスタッフが、

対応しても良い訳です。


だからこそ、私の面談は数を減らしましたが、

今では、私が毎日、大量に面談をしていた時よりも

実は来社する人の数が増えています。


こうして、私が面談の数を減らし、

会社の内部を見たり、

お客さんが何を求めているのか?を

より深く考える時間を取った事によって、

「ああ、自分ひとりで対応するより、

 スタッフに対応させた方が多くの人のためになるな!」

という事に行き着いたのです。


私の好きな考え方の1つに、

人の年収の決まり方というのがあります。


10の良い事を世の中に対してやると、

1が自分に返ってくる…というものです。


ここで、私が人と会うという事に固執するより、

私以外の多くのスタッフが、

懇切丁寧に説明して、

ひとりでも多くの人に成功してもらい、

失敗しない投資をしてもらった方が、

多くの人のためになる訳です。


そして、私は何をやるのか?というと、

会社の内部をもっと整えたり、

社員教育をしてもっとよいサービスを

多くの人に届けられるような

そんな組織作りをした方が、

良い訳ですね。


そんなセミナーやスタッフ面談が、

どんどん増えていますし、

私の無料面談などは、

数を減らしている事もあり、

もう年内の予約がいっぱいになってしまいそうです。


やはり、ひとりで考える時間があると、

これはとても良い事で、

社長の仕事は考える事だな…

と今さらながらに思っているところです。


という事で、先日から開始しているセミナーや、

スタッフによる面談で、

今は私が毎日、大量に面談をしていた時より、

実は来社が増えています。


そんな私の面談自体も、

年内、あと残り3名しか枠がないので、

希望される方は早めに予約してください。


もっともっと私自身の無料面談は

今後は減らしていって、

どんどん社内の整備と、

スタッフ育成をしていこうかと、

そんな事も思っていますね。


ちなみに、私の面談空き枠(年内残り3名)

→ http://mitoooya.jp/nitt.html 


セミナーは11月は全部埋まって、

12月の募集になります。

東京(六本木開催)

12月1日(木)19時〜 https://goo.gl/z3WCn5
12月3日(土)14時〜 https://goo.gl/HEttpZ
12月5日(月)19時〜 https://goo.gl/CLXt37


大阪(大阪市北区開催)※大阪残り1名

12月17日(土)14時〜 https://goo.gl/TzMPOc




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不動産業者が開業して

売り物件を最初に探すのが、

レインズと呼ばれる不動産業者専門の

不動産流通サイトです。


こちらのレインズですが、

不動産業の免許を持っていないと

見る事が出来ないサイトで、

一般の人は見る事が出来ません。


そしてこのレインズを見たいがために、

不動産投資家の方で、

宅建免許を取得して、

業者免許を交付してもらう人がいます。


そして、始めて見るレインズで多くの不動産投資家が

「なんだ、レインズって良い物件ないな…」

という感想を漏らすのです。


実はレインズは業者しか見れないから…

ということで、レインズを見た事が無い人は、

とても素晴らしい物件が

無数に掲載されている…と思っている人が多いです。


しかし、レインズは業者が自社で売れなかった物件を

掲載している所で、

自社で売れるのであれば、

買い主、売り主の両方から手数料がもらえるので、

当然、レインズなんかには載せないで、

自社で売れる物件は売っていくのです。


そして、レインズに載せるには、

どうしても自社で売ってみたけど、

売れない物件を載せていく訳です。


そうなってくると、

レインズを見たくて宅建免許を取った

不動産投資家さんがレインズを見て、

「ああ、レインズは良い物件が無いな…」

と思うのは当然なんですね。


しかし、それでもレインズには良い物件が

少ないながらも出てきたりします。


さっきと言っている人が矛盾している…

と言われるかもしれませんが、

毎日、大量に物件が登録されているレインズで、

その中にほんの少しだけ

優良な物件が混じっているのです。


では、どんなパターンで優良な物件が

レインズには紛れ込むのか?というと、

販売力の無い業者が、

物件の相場がわからずに値付けをして

レインズに載せてしまったりします。


不動産業者が値付けを間違うのか?というと、

これは収益物件を売った事がない業者であれば

当然、間違える人はありえます。


例えば、普段、賃貸がメインの会社や

一般の住宅しか扱った事が無い業者は

このような事が起きてしまいます。


また、掲載されている数字よりも

指値が通ったりすると

全く別の物件になります。


ですので、掲載金額ではなく、

どのくらいまで指値が通るのか?という情報は

1つ1つ物件を載せている業者に

チェックしていくしかない訳で、

こういう所に割安物件が存在する訳ですね。


これは隠れた優良物件で、

だからこそ、レインズをパッと見ただけでは、

優良物件は無い訳です。


という事で、たまに不動産投資家の方が、

業者しか見れないレインズを見たいがために、

不動産業者の免許を取得したりします。


ですが、レインズに載っている物件は

ほとんどが売れ残り物件なので、

良い物件はかなり少ないです。


ですが、そんな中でも優良物件は存在していて、

それは値付け間違いか、

実は指値が通る物件で、

裏価格が存在する物件ですね。




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私は毎日のように

不動産投資家になりたい人や、

すでに不動産投資家になっている人と

お会いしてお話しています。


そんな中で、今から物件を買いたい人と、

もうすでに物件を持っている人では、

聞いてくことが違います。


これから始める人の質問で多いのでが、

「私はそもそも始められますか?」

とか

「私はいくらまで融資が付きますか?」

という事が多いです。


全く不動産投資をやった事がない人は、

そもそも自分が不動産投資を始められるかを

知らない人が多いです。


また、なんとなく始められそうだな!

と思っている人も、

どのくらいまで拡大出来るのか?

という事をほとんどの人が知りません。


ですので、このような質問が多くなります。


では、もうすでに始めている人は

どのような質問が多いのでしょうか?


すでに始めている人で多い質問は、

「この物件を買ってよかったんでしょうか?」

とか、

「この先の拡大はどうやれば良いでしょうか?」

といった事が多いです。


いざ、不動産投資を始めてみたけれども、

本当に今の考え方で良かったのか?という

裏付けを私に求めてきます。


また、1つ目の物件で買った物件は

果たして間違っていなかったのか?

という事も聞いてきます。


ちなみに目標に対して、

最初の購入物件や融資戦略が

完璧に合っていて、

これからも買い続けられるという人は、

実は全体の5%くらいしかいません。


なので、ほとんどの人が

「もう少し早く会っていれば…」

という人が多いですね。


という事で、私は毎日のように

これまでで8000人を超える

不動産投資家になりたい人や

すでに不動産投資を始めた人と

お会いしてきました。


そんな中で多い質問を

今日は書いてみましたが、

やはり、拡大したいという人が多く、

だからこそ正しい知識を

いかに知っていくか?

という事が不動産投資では大事になってくる訳です。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「セルフリフォームをおすすめしない理由」

です。


不動産投資では自分でリフォームをすると、

その分、職人さんの人件費が浮くので、

儲ります。


しかし、このようなセルフリフォームは

あまりおすすめ出来ません。


それはなぜなのか?


融資を受ける際に、

金融機関を業者から紹介してもらうと

融資が付きやすい…と書かれている

不動産投資本が多いのですが、

これは正解なのでしょうか?


銀行は基本的に同じ銀行でも

支店や担当者で大きく融資条件が

変わったりします。


例えば、とある地銀は都内の支店よりも

地方の支店の方が融資のハードルが

低かったりします。


というのも、ここからは私の予想ですが、

都内の支店は都内在住の方の融資相談が多く、

地内在住の方の方が、

地方在住の方よりも年収が高いことが多いです。


年収が多い人が相談することが多い支店だと、

年収が若干高いくらいの人が相談しても、

「もっと高い年収の人も相談に来るので…」

となってしまいます。


しかし、地方の場合、

都内では年収が普通の人でも、

そこまで地方で年収が高い人が少ないため、

「高年収の方ですね!」

という反応になる訳です。


他にも同じ都内の支店でも、

支店長の方針とかでも違ってきます。


保守的な知店長と、

実績を残したい支店長とでは、

同じ銀行でも全く融資のハードルが

違ってきたりするのです。


そして、もっと言うと、

担当者レベルでも変わってきます。


銀行という組織も会社です。


このメルマガを読んでいる人でも、

会社勤めをしていたり、

会社経営されている方が多いと思います。


つまり、サラリーマンを見ている人は多いと思いますが、

サラリーマンの中には仕事のできるサラリーマンと、

仕事のできないサラリーマンが存在します。


融資を出していると言われている銀行に行き、

融資を出していると言われている支店に行っても、

かなり厳しいことを言われた…

という経験がある人もいるかと思いますが、

それは担当者がよくわかっていなくて

そうなっているケースもある訳です。


こんな感じで同じ銀行でも、

支店が違ったり、

担当者が違ったりすると

ハードルが下がったり、上がったりします。


そして、業者からの紹介は融資に有利か?

という話に戻りますが、

このような支店や担当者を紹介してもらえれば

これは有利になります。


しかし、有利な支店や担当者が不明な場合で、

○○銀行が出しているみたいですよ…

という感じだと弱い訳です。


ですので、銀行の開拓は、

このように銀行とパイプのある業者からのものと、

さらに取引銀行を開拓したいのであれば、

自分で銀行回りをして、

どんどん開拓していくべきですね。


そこで開拓するポイントは、

同じ銀行でも支店と担当者で変わる…

ということを意識していくと

かなり銀行回りも変わってきますね。


まあ、銀行回りをする前に、

ちゃんと最低限の知識はつけるべきで、

勉強→銀行回りの繰り返しが、

良い融資条件と、知識を得られる

最適の行動な訳です。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

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今日の動画は 

「物件が買えない人の特徴とは」

です。


不動産投資をしようと志しても、

物件がいつまで経っても買えない人がいます。


では、そんな物件が買えない人の

共通する特徴とは?









PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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