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■サラリーマンの仕事がお休みなので、プチ専業大家中です。

やはり、雇われない生き方が自分には合っています。

長い休暇を迎える度にそう思ってしまいます。



■ブログのほうですが、これで804回目の記事になります。

いつの間にか、800回の記事を超えていました^^;

ちなみに800回目の記事はこちらです↓

http://mitoooya.com/archives/51870697.html

瑕疵担保責任のお話でしたね。

変な記事でなくて良かったです。 笑



■今回は読者さんから質問が来ています。

おもしろい質問なので、お答えします。


〜〜以下、質問〜〜

私は、FXがメインですが、
リスクヘッジに不動産も考えています。
資金は、いくらぐらいあればいいと思いますか?

質問者
ガンダムFX さん
http://gundamfx.blog95.fc2.com/

〜〜ここまで〜〜

『資金がいくらあれば良いですか』
という質問ですが、これは
『多ければ多い方が良いです。』
(笑 当り前か…)

ちなみに、今の私と同じ条件(人脈、情報、知識)があれば、
資金0、資産0からでもリタイアできる自信があります。

が、一般的な人の情報力、人脈であれば、話は変わってきます。

つまり、地域での影響力や、情報を得る人脈、人間関係などを全て掌握できると、
FXや株で言う裁定取引(絶対に失敗しない取引)が不動産では実現可能です。

なぜなら、株で言うインサイダー取引が不動産では合法だからです。

つまり、プレイヤーのレベルによって、不動産投資は
答えが全然別な物になるという事です。



■話が全然脱線してしまいましたが(笑) 
今回は、初心者の方が、まず
『物件を買える』
というレベルでお話します。

まず、初心者の人が物件を買える(融資を引く)
という場合、資産背景、年収、職業により思いっきり左右されます。

そりゃ〜未経験の方に、お金を渡してギャンブルをさせるような物ですから、
お金の貸して側も慎重になります。

一応、買った不動産には『抵当権』という不動産を競売にかける権利を擁しますが、
不動産を競売にかけると、手数料が取られてり、安く落札されたりと、
銀行としては貸した金が戻ってくる可能性が低くなります。

なので、不動産以外の収入や資産背景にこだわるわけです。

ちなみに、そうやって個人の年収や職業、資産背景を銀行に提示し、
また、購入物件からのキャッシュフロー(お金の流れ)を
銀行が総合的に見て審査するわけですが、
億以上の物件になると、普通に考えてそれなりの年収や資産背景、
職業の属性が必要になります。

例えば、某金融機関は年収1000万とか、
自己資金を購入物件の3割とか言ってくるわけです。
(金融危機後、さらに厳しくなってます)

あくまでも銀行側としては、総合的に見て判断してきますし、
その時の経済環境等も影響しますので、一概には言えませんが、
億以上の融資はかなり厳しいのが現状です。

それ以下であれば、数百万の現金と、普通にサラリーマンを続けているか、
キチンと自営や会社経営でも実績を残していれば(数年の実績は必要)
買える事は買えると思います。

あくまでも、『買える』というレベルであって、
成功するかどうかは、保証できません。

私のオススメは、失敗しても取り返しがつく範囲で始めて、
大丈夫であれば、もう少し進んでみる…
という事の繰り返しで良いと思います。

ですから、最初は小さく始めて、様子を見ながら拡大…
という事でも十分だと思います。

ですから、全く0では銀行さんも信用ないですが、
数百万貯めて、1千万〜3千万位の物件を買って試運転をしてみる…
という事が良いのではないでしょうか?

または、数百万貯めて、戸建てや区分を現金で買って運営してみる…
という事。

色々と、運営にもストレスはありますし、
合う合わないもあるでしょうから、まずはそれの適正を見た方が良いです。

ですから、最低でも数百万(具体的には五百万くらいを目途に)
貯めて、上のようなステップ
踏むべきです。


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■今日は、新しく購入する物件の契約になります。

なので、手短に書きます。



■私は、自分で新しいノウハウを作っていますが、
どう作っているか?を書いてみます。

私がまずやっている事が、不動産関連の本ばかり読むよりも、
他分野の本に大きな気付きがある気がします。

なぜなら、不動産関連の本も、たしかに勉強になるのですが、
どこかで聞いたノウハウや、知っている話というのが圧倒的に多くなってきています。

ですから、そんな壁というか、ある一定の枠の中だけで物事を考えるのではなく、
多種多様な分野の本を読み、知識を吸収していくと、思わぬ発見があったりします。

しかも、そんなアイディアは、不動産の枠を超えた物なので、
誰も不動産業界では、やっていないノウハウになります。

そんなノウハウの蓄積が、他者との差別化という事につながっていくんですね。

ちなみに、新しい事を試みる時に、新しい事は半分以上が失敗します。

しかし、失敗するからと言って何もしないと、新しいノウハウは作り出せません。

失敗する事は、良い事ではないですが、何もしないで成功も失敗もしない人よりは、
何かに挑戦した結果失敗した人の方が何倍も良いのではないかと思います。

行動を起こして、失敗した人というのは、
行動を繰り返していく事で、必ず成功するからです。

個人差はあるでしょうけど、行動していれば、必ず成功に近づきますよね。

ちなみに、今成功している人も、今後継続して成功していくには、
新しい事に挑戦していく事が大事だと思います。

時代も変化しますし、
その変化に対応できる事がこれからの継続した成功に繋がるのだと思います。

以上が、私のオリジナルノウハウの作り方です。


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■今日は、サラリーマンの仕事が休みだったので、
朝から色々と動いていました。

まず、買い付けの通った物件の内部の見学です。

ちなみに、中を見ないで買い付けを入れる事が、
最近の私の手です。

なぜかというと、交渉していく段階で、
中を見てからまた再度指値を入れる事が出来るからです。

外を見て、一度指値を入れて、
中を見て、二回目の指値を入れる事で、さらに値下げ交渉が出来ます。

今回は、外だけ見て指値を入れて、希望額まで下がったので、
中は瑕疵の確認のために見学した次第です。

今回の見学で、特に問題がなかったので、
今回は、このまま契約→決済という流れになりそうです。




■それでその後、賃貸のお店に募集条項のすり合わせのために訪問です。

店長と話をしましたが、私の考えよりも高く貸せそうです。

物件の話をすると、

『欲しいですね〜。それは凄いですよ。』

なんて、言ってました。

ま〜プロが見ても良い物件なんでしょう。

早く決済したいですね。



■と、ま〜そんな感じで、新規物件は進めています。

物件概要が書けないのが悔しいですが、素晴らしい数字であることは確かです^^

ちなみに、その後、所有アパートの掃除や
売り物件の見学をしたりして帰宅しました。

が、一つ、悪いお知らせが入りました。

明日に続きます。


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■『知ろうとする事、理解しようとする事』を怠りなくやってきた。

yukiさんのブログ

で、紹介されていた工藤公康投手の本

現役力 (PHP新書)

での一文です。

知ろうとする事、理解しようとする事の2つは、どの世界でも必要不可欠です。

どうなったら上手くいくだろうか?

どうやったら成功するだろうか?

といった事を常に考え、研究していく、という事ですね。

プロ野球選手も、常に研究していかないと、すぐに引退させられてしまう世界です。

不動産投資の世界は、失敗すると破産や多大な損害が出る可能性のある世界です。

そんなともに実力だけが全ての世界だからこそ、2つの世界は共通点が多い気がしました。



■それから、知ることと理解する事は別ですよね。

知ることは、本を読んだりして情報を得るレベル、

理解する事は、本を読まないで、意識しないでも勝手に出来るレベルです。

物事は、知るレベルまで理解できれば、大概の事はこなせます。

しかし、私の考えでは、その道のプロになるならば、

無意識でもできるレベル(理解するレベル)まで

思考を上げるべきです。

そこまでいって、初めてその道のプロだと言える気がします。





■また、工藤投手は常に変化する事を意識しています。

実力社会で生き残るには、やはり変化するという事が大事なんでしょう。

その変化も、自分で考えた変化が重要だとも…

人真似の変化では、オリジナリティが無いですし、

巷に出回っているノウハウは、すぐに広まってしまいますよね。

最近は、不動産投資の本がかなり出回っていますが、

特に空室対策本は、同じ事のオンパレードになっている感があります。

一冊買っても、新しいノウハウは2,3ページ…

なんて事もザラです。 笑

なので、本当のノウハウという物は、

自分でノウハウを作りだす力なんだと思います。

そういう力が、生き残るには絶対大事ですよね。


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メルマガでご案内している無料レポートでダウンロード数の多かった小林大祐さんの無料レポートをご案内います。

かなり丁寧に書かれていて、一読の価値ありです。

こちらが無料レポート↓

■『”あなたはまだ回り道を続けますか?”短期間に”ラットレース”から抜け出す、』


※無料レポートをダウンロードされる際には、ダウンロード専用のフリーア
ドレス(yahoo!等)を取得して、ダウンロードするようにしてください。
まれに、メールスタンドの不正利用者がおり、大量のスパムメールを送りつ
けてくる事があります。


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「第6回茨城版図面舞踏会」 改め 「第6回水戸大家の会」のお知らせ

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先日は


タニアさん

恵比寿のIさん

gamiさん


と、会食、そして売り物件、所有物件の見学をさせていただきました。


とても参考になる、貴重な時間でした。


ありがとうございます。


ここで、私が感じた事を書ける範囲で書かせていただきます。


一番大きな収穫は、


融資(ファイナンス)に関して、深く考えさせられました。


内容については書けませんが、色々とお話を伺って、持ち帰った上で深く考えなおすと、また新しいアイディアが浮かんできました。


不動産は、ただ情報を貰っただけでは、使えなかったりします。


なぜなら、そのノウハウなり、テクニックといった事は、個別の条件や事情が背景にあり、初めて効能を発揮したりするからです。


ですから、セミナーや勉強会に出て、凄いノウハウやテクニックを覚えて感銘を受けて帰宅しても、そのテクニックやノウハウが全くその後の投資に生かせなかったり…という経験がある方が多数ではないでしょうか?


そんな事がないように、私は必ず、ノウハウなりテクニックを学んだ(教え聞いた)後は、しっかりと、そのテクニックやノウハウが、今、この時の私の背景で使えるかどうかを考える時間を確保します。


その考える時間をとる事によって、教え聞いたテクニックやノウハウが噛み砕かれ、自分の血肉になりますし、上手くいくと、すぐにそのテクニックやノウハウを使って不動産投資を推し進めたりする事ができます。


ですから、このメルマガ&ブログの読者さんにも、セミナーや勉強会に、お金や時間を使って出席されている方が多数いると思いますが、せっかく貴重な時間やお金を使うのであれば、


【 持ち帰ったら、じっくり考え直す 】


という行為をしてみてはいかがでしょうか?


そういう事が、目先のノウハウやテクニックを学んだ事だけに満足しない、明日につながる行動パターンになっていくのだと思います。


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藤山勇司さんからコメントもらいました。


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「第6回茨城版図面舞踏会」 改め 「第6回水戸大家の会」のお知らせ


こんばんは、水戸大家です。


今日はブログに藤山勇司さんからコメントもらいました。


証拠写真↓

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コメントの内容は、どんな思いでこの本「不動産小説・巴銀之助の奮闘」を書いたのか?という裏話が書かれていました。


また、これからの展望として、第2弾の小説執筆を目指されているとか!


この小説の売れ行き次第で…だそうですが、ぜひとも藤山勇司さんの次回作に期待せずにいられません。


ちなみに、私(水戸大家)は、ダントツ1番で、藤山勇司さんが最も尊敬している投資家です。


実はこのブログのタイトルも、藤山勇司さんを意識して作っていたりします。


そんな藤山勇司さんからコメントをいただいた事はとても嬉しく思います。


コメントありがとうございました。






さて、別のお話。


今日の恵比寿のIさんのブログとお題がカブってしまいますが「失敗から学ぶ」という事を書いてみたいと思います。


不動産投資というものは、やっていると大なり小なり必ず失敗があります。


その失敗をどう受け止めるのか?がその後の不動産投資をする上において、大きく関係してきます。


失敗した後、一番やってはいけないのが、何も行動せずに投げ出してしまう事。


そして、二番目にいけない事が、誰かにすぐ聞いてしまう事、だと思います。


失敗があって、まずやってほしいのが、自分自身で深く考えてみる事だと思います。


そして、自分で考えてどうしてもわからない、あるいは、タイミングが遅れると取り返しのつかないという時は、誰かに相談すべきです。


ここで、「なぜ最初から人に聞いてはいけないのか?」ですが、


自分で考えたり調べたりする力が不動産投資には絶対的に不可欠だからです。


例えば、別の相談できる分野の人がいない問題が発生したらどうしますか?


そんな時は否が応でも自分自身で解決しなければいけません。


不動産投資は、パソコンに問題を入れて、全てがポンと答えが出る物では無いからです。


そして、色々と自分で考えたり、苦しんだりしながら答えを出すと、その答えは考えたり苦しんだりして覚えた答えなので、なかなか忘れません。


また、そうやって問題解決していく力がつくと、環境が変わっても、自分自身で舵を取る事が出来るでしょう。


その舵の取り方(恵比寿のIさんのブログでは魚の取り方)が、その人自身の最高のノウハウになり蓄積されていきます。


今は何でもノウハウの類はお金を出すとある程度は集められますし、有識者の意見さえお金で買えてしまう時代です。


しかし、自分自身の鍛練と、最高のノウハウ蓄積のために


「一度自分で考える」


という習慣を付けてみてはいかがでしょうか?


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藤山勇司さんの新刊、不動産小説・巴銀之助の奮闘を読んでみました。


これはアレですね、読み物としてはおもしろい本です。


ノウハウとしては…どうでしょう…


玄人の不動産屋さんのノウハウが少しだけ書かれていますね。


この本は、橘玲さんのマネーロンダリング (幻冬舎文庫)のような感じの本で、ノウハウがちょっとで、読み物としておもしろい!という本でしょうか?


藤山さんの本で、ノウハウに期待するなら

今ならこうする![藤山式]所有不動産有効活用法
兼業「大家さん」黒字経営マニュアル 「賃貸ビジネス」で失敗しないための78の実践法則 JBシリーズ
サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣―実践版 利回りがすべてのアパート・マンション経営入門 (実日ビジネス)
サラリーマンでも「大家さん」になれる〔藤山流〕成功の奥義 (実日ビジネス)

と、いった所がいいですね^^


彼は、最初に小説書いて出版社に持ち込んでいたくらいなので、ずっとこういうのが書きたかったのでしょう。


ま〜今回の本は小説なんで、こんな感じでも藤山ファンとしてはアリだと思いました。


そういえば、この本、だらーさんに貸そうと思っていましたが、持ってきてしましました…


だらーさん、申し訳ない(^^ゞ






そういえば、私の方は色々とバタバタしています。


なかなか、色々とやっていますが、実になれば良いですね^^


例えダメでも、これが良い経験になればと(いつも結果がでていませんが…^^;)思います。


愚直に真っ直ぐと不動産の道を究めたい、今はそんな気持ちであります。


ま〜今回の案件もS級の難易度の物件で、たとえ買えたとしても

「買えました。」

の一言しかブログに書けない気もします… 笑


今年で不動産投資は4期目(確定申告は過去3回、不動産に関わって7年くらい)ですが、今思い返して見ると

「○○なんて方法ができたら凄いな〜」

なんて、始めた当初妄想していた方法が、今なら

「○○なんて方法なら少し頑張ればリスクも無くできそうだな〜」

ってレベルまで来てしまいました。


これも、ただ単に、不動産の事を四六時中考えていたら自然にこうなってしまった…


という感じです。


人間、一つの事に集中すると凄い力が出るものなのかもしれませんね。


少しずつですが、結果がでてきそうな感じであります。


夢や目標は、一つの通過点に過ぎないのかもしれません。


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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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