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■サラリーマンの仕事がお休みなので、プチ専業大家中です。

昨夜は水戸の花火大会、今日は遊園地と普通に休みを過ごしております。

いや〜かなり遊びましたね〜

お酒を飲んだりとか、そういう大人の遊び方ではなく、
自分の子供(3才独身)に付き添って遊んだので、
アスレチックや水遊び等、
体を使った子供の遊びを満喫してしまいました。 笑

昨日の夜は、花火大会だったのですが、
(水戸ではこの花火が家から見れるというのは家を決めるのにポイント高かったりします)
子供の世話ばかり気をとられてまともに見られませんでした^^;

明日のブログに花火と遊園地の画像をアップしておきます。



■そんな中で気になったのが花火大会の屋台の出店です。

焼きそば、イカ焼き、お好み焼きと軒並み500円で、どこのお店も値段が変わらないです。

原価も10%くらいしか、かかってなさそうで、かなり割の良い商売そうです。

出店するまでが色々と大変そうですが、ビジネスモデルとしては興味深いです。



■それから、今、私が気にしているのが、テナントの家賃保証もする
『全保連』
という会社。

私もテナント物件を持っているので色々と調査したところ、この会社に行き着いたのですが、
どうも会社の業績が悪いようです。

正確には、全保連自体の業績は良くも悪くもないそうですが、
同じ代表取締役、同じ本社所在地、の貸し金会社が
今年の6月に破産しています。

それで、全保連内で7月に
家賃保証の遅配が起きているというお話も出ているようです。

リプラスの時も、遅配が出て一気に倒産していますが、
この会社も少し静観した方が良いのかもしれません。

私の方でもテナントの家賃保証会社については、
引き続き探していきますが、何か情報をお持ちの方は、
水戸大家までご連絡ください。


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■昨日の記事で、『水戸は花火大会です』と書きましたが、
大雨のため来週に延期になってしまいました。

今年の夏は、雨が多く、比較的涼しい夏だな〜と思いますね。

過ごしやすくて良いのですが、花火大会は楽しみにしていたので残念です。



■新規購入した店舗ですが、かなり色々と動いております。

まず、階段の塗装を業者さんに発注して、完了しました。

塗装前↓
画像-0187


塗装後↓
画像-0233


今回の階段と2階手すりの塗装工事ですが、
懇意にしている業者さんに頼んだところ、
15万円にてやってもらいました。

ちなみに作業工程は、
ケレン掛け、錆び止め塗装、上塗り塗装という感じです。

私は、社長と知り合いなので、定価を聞いたところ、
『25万円くらい』
になるそうです。

水戸周辺であれば、ご紹介も可能です。

ご紹介希望の方は水戸大家までご連絡ください。



■それから、この店舗、合計5部屋あるのですが、
スケルトンが1戸、居抜き(空室)が2戸、入居済が2戸
という構成になっております。

それで、入居している店子さんとヒヤリングした所、
『店舗に物が溢れている…』
とのご指摘を頂きました。

それで、考えた末の答えが、
『スケルトンの部屋を潰し、各テナントのバックヤード(物置)にする』
という方法です。

スケルトンの部屋を改良して募集するのもお金がかかりますし、
かと言って、スケルトンのままでの募集は絶望的なエリアです。

で、あるならば、スケルトンの部屋を潰し、
今の店子さんの不満を解消してあげた方が良いとの判断です。

ちなみに、オーナーチェンジの際に、
現況の店子さんの家賃も、保証会社加入を条件に
オーナー(私)側から減額しています。

これも、利回り低下につながりますが、
出て行ってしまうよりは、長く商売をしていただいた方が
お互いのためになるとの判断からです。

ちなみに、1部屋潰して、家賃を減額しての満室時(5室中4部屋入居)と
現況(5室中2室入居)の利回りは、
満室(5室中4部屋入居)で、45.6%
現況(5室中2室入居)で、24%となります。

募集の難しい物件では、無理して高利回りを実現させようとせず、
譲り合って、満室経営を目指した方が良いとの判断です。

ちなみに、潰したスケルトンの部屋ですが、
募集中の2部屋もバックヤード(物置)として利用可能としました。

なんか、こういう戦略を考えていると、詰め将棋のようで楽しいですね^^


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■利回り50%のテナントを買った方法ですが、
基本的な出来事は昨日までの記事で終了です。

今回の取引では、ただ単に買うという事だけを意識せず、
自分の資産の組み換えや、
日本政策金融公庫から融資を引いた事、
土地値以下で買えたことによる出口が見えやすい取引ができた事など、
自分なりに色々と考えて行動できた気がします。



■ちなみに、今回の物件は超高利回りですが、リスク要因をいくつか挙げています。

まず最初に空室リスクですが、
こういう物件を買えると、半分空室でも利回りが20%以上を確保できます。

という事は、家賃を半額で入居させても利回り20%以上確保できます。
(利回りを試算している家賃相場も地域最安値で計算しています。)

また、50%の家賃下落にも耐えられるわけです。
(というか、利回り20%なら、耐えられるどころか、利益がでます^^)

今回のテナントは、実験的にテナントとしての立地としてみると
ちょっと微妙な所を買っています。

と言うのも、家賃とのトレードオフと、その他条件の改善、
客付けの営業でどれくらいの入居が見込めるのか?
を実験してみる、という事も考えています。

ちなみに、買い値がかなり安いので、この物件単体での収支は、
オーバーローンで組んでいて、入居率20%で回ります。

最悪全部入居者が出てしまっても、更地にして売れば、
買い値よりもう少し高値で売れます。
(場所が区画整理地内の宅地としては人気がある地域です。)

ですから、色々とリスク要因を考えて、
どう転んでも儲けが出るように買っている次第です。

投資に絶対大丈夫というお話はありませんが、
色々な面から見て、リスクをできるだけ軽減させ、
どんな状態になっても利益が出せる物件を買う事が一番大事だと思います。



■ちなみに、この物件を買ってからの行動ですが、
管理会社の選定をまず最初にしました。

それから、ガス会社の選定をいましています。

というのも、この物件はプロパンガスなのですが、
調べてみると相場よりもかなり高い契約内容になっています。

これを下げる事により、今の店子さんの固定費の改善をはかります。

それから、他にも色々と店子さんとヒアリングして改善点も出てきたので、
その辺も早期に改善していきます。

その辺を抑えて、現況の店子さんを出さない事を考え、
募集の方も色々と試しながらやっていきたいと思います。


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■昨日の続きです。

今回の利回り50%のテナントですが、
どうしてもオーバーローンを組む必要がありました。

というのも、オーバーローンを組んで、
既存のローンの借り換えをしてしまいたかったからです。

例えば、モデルケースを上げてみます。

既存ローン:1000万 金利4%
新規物件:諸費用込み1000万 
(これを新規のローンで借りると金利2%)
手持ち金500万円

※これはあくまでもモデルケースです。実際の私の財布の中身とは異なります。

という、条件だったとします。

このケースで、既存のローンの繰り上げ返済を、手持ち金の500万円でして、
新規の金利の安いローンで借り入れができると、実質、借り換えになるわけです。

でも、例えば、新規物件購入の際に、500万円の頭金を入れて買ってしまうと、
金利の高い既存のローンが残り、金利の安い2%のローン分は
500万円しか借りられない(借り換えが出来ない)という状態になります。

という事は、新規物件はオーバーローンで金利2%で借りられるだけ借りて、
手持ちの余剰金を金利4%の借り入れの返済に回した方が絶対的に有利になります。

という事を考えて、新規物件の購入には、金利の低い日本政策金融公庫を使い、
なおかつ、オーバーローンを引いて借り換えをしてしまおうという考えがありました。

ですから、絶対にオーバーローンを引こうという決心でお話を進めました。



■ちなみに、新規のローンは民間の金融機関でも
前回より安い金利で資金調達が出来る目途がたちそうでした。

が、今回のテナント、実はちょっとソシアル系なんです。

スナックの居抜き(現在空室)があったり、
現在の入居されている店子さんも居酒屋さんです。

ですので、このお話を民間の金融機関にしたところ、
『オーバーローンは厳しい』
というお話です。

このお話を聞いて、日本政策金融公庫だけに融資対象を絞りました。

なぜなら、今回はただ買うだけではなく、既存のローンの返済と、
安い金利のローンへの借り換えも考えていたからです。

という訳で、今回は色々と自分の資産全体を見直しながらお話を進めていきました。

明日に続きます。


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■最初にお知らせです。
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本日で、山田里志さんの音声特典(約6000円相当)が終了です↓

http://mitoooya.com/archives/51856156.html




■さて、昨日の続きです。

私は、土地値の物件に対して、土地値以下になるような根拠を示し、
指値をしてみました。

それで、指値の方は、(美人)業者さんと、元付け業者さんの頑張りで、
なんとか通していただきました。

なぜ、こんな指値が通ったかというと、
業者さんとの人間関係が良好だった事が一番の理由だと思います。

人間関係は大切に…ですね。
(ちなみに美人担当者さん、彼氏募集中だそうです。)



■それからは、融資付けですが、
今回は政策金融公庫を使ってみました。

なぜ今回は、政策金融公庫にしたかというと、色々と有利な点が私にあった事と、
多くの著名な投資家が使っていたので私も使ってみたかった事、
それから一番大きな理由は、オーバーローンが引ける可能性がここしかなかった事
の3点です。




■まず、私に有利な点ですが、
私の場合、無担保の物件がいくつかあり、共同担保に入れる事で
政策金融公庫の融資を引き出しやすくなります。

それから、担保さえいれておけば、保証人が必要ありません。

つまり、物件に抵当権を付けられますが、
保証人を差し出してはいないのです。

それから、長期固定の低金利で借りられます。

私の場合、10年固定の金利2.3%で借りられました。

ちなみに、支払開始の通知を見て、ビックリしたのですが、
支払い開始の日付が10月からでした。

つまり、7月にお金を借りたのに、
7,8,9月はお金を返さなくて良いみたいです。

ちょっとビックリです。

それから、もう一つ利点として、『根抵当権』を設定できます。

根抵当権を設定すると、極度額と言う物が設定され、
次回の借り入れ時に極度額までの借り入れがスムーズにできます。

また、返済が進めば、極度額と残債に差額が出来ますが、
その差額が空き担保として利用できることも良い事です。



■それから、あと2つ理由を述べましたが、
2つ目の、著名な投資家が多数使っているから、という理由は
私も使ってみたかったからという単純な理由です。

もう一つの理由が、実は後から判明された事です。
オーバーローンが引ける可能性があるのが、ここしかなかったのです。

明日に続きます。


■ちなみにそんな政策金融公庫の事をもっと詳しくしりたいのなら、
著名な不動産投資家が作った日本政策金融レポートがオススメです↓

http://www.infotop.jp/click.php?aid=136920&iid=29684

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■昨日の続きです。

私はネット上で、公開されている物件で割安な物件を発見しました。

それで、速攻で不動産屋さんへ問い合わせをしたところ、
『たった今、200万円値下げしました。』
との事。

つまり、割安な物件が、さらに200万円下がったそうです。

この時点での利回りは満室想定30%超え、現況で10%後半です。
(ちなみにこの情報をメルマガで配信しています)

私は、会社の仕事終了後に現地に急行、
物件を見たあとに、不動産屋へ立ち寄り買い付けを書きました。

ちなみに、この買い付けの価格が利回り50%、現況28.8%
という数字でした。
(今回買った価格です。)

不動産屋さん(美人さんです^^)も
『絶対に通らないでしょう』
というお話。

理由は2つありまして、
・今日値下げしたばかり
・現在の価格が土地値
との事です。

私は、指値を通すための策を考えました。

その策とは、投資家目線の指値ではなく、一般のエンドユーザーの目線での指値です。

つまり、私は一般のお客さんで、土地を買って新築を建てたい人だとします。

建物が邪魔ですよね。

という事は、
『建物を壊してください。土地が欲しいので…』
と言って、建物解体費を値引き交渉の材料にできます。

また、テナントさんは2つ入ってましたので、
出て行ってもらわないと建物の解体ができません。

という事は、
『立ち退き料がかかるので…』
と値引き交渉の材料が、またできました。

明日に続きます。


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■さて、久しぶりに昨日、物件を決済して取得したので、
今日から数回に分けて、発見〜取得までの経緯を書いてみたいと思います。

ちなみに、前回買った物件(利回り22%アパート)は、
昨年の4月下旬の決済だったので、
今回は1年と3ヶ月ぶりの物件取得となりました。



■まず、物件の発見ですが、これはインターネットで見つけました。

読者の中には
『水戸大家さんは特別なルートで物件情報を仕入れているのだろう』
と思われている方もいらっしゃると思います。

たしかに特別なルートで入ってくる情報もありますが、
実際は、かなりのインターネット上の物件も吟味しています。

と、言うのも、インターネットに載っている情報というのは、
情報の鮮度としては、たしかに悪いです。

しかし、不動産には
『本音と建前』
というのがあり、インターネット上に載っている物件は
価格が、売主の売り希望額よりも高い可能性もありえます。

ですから、本音(売主の売りたい価格)の部分を探ると
結構、良い価格の物件が出てきたりしますし、
実際にネットに載っている物件でも、
投資家が見逃している場合も多々あります。

毎日、毎日、ネット上の物件をチェックするだけでも
かなりの情報量を得られる事はたしかです。

話が脱線しましたが、ネットで発見した後で、
まずやった事は、物件価格と周辺の賃料の相場を調べました。

すると、明らかに割安な物件なのです。

ちなみに、この物件は利回り等の指標とされる数字が載っていませんでした。

ですから、他の投資家の目に触れる事なく
(実際はず〜っと前からネット上に載っていました)
ネット上に晒されていたのです。

また、明日に続きます。


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■前から告知していた、第6回水戸大家の会の申し込みの方を、終了させていただきます。
(飲食代のお振込みが無い方はキャンセルさせていただきました。)


今回の参加は15名になりました。


今回も水戸の居酒屋での開催です。


あまり人数が増えない方が濃いお話が出来るので、これくらいが丁度良いのかもしれません。


色々な情報をやりとりさせていただいて、また私もパワーアップさせてもらおうかと思っています^^


次回は、夏の開催を予定していますが、新型インフルが流行しそうなので、もし本格的に流行したら、夏は行わずに秋の開催にするかもしれません。


人が集まる所は危険ですからね…^^;






■それから、今日、売り物件の問い合わせをしていたら、かなり安くなる物件を発見しました。


値段の方は、業者さんに許可をもらっていないので公表できませんが、マイソクの画像をブログに載せておきます。
(ご紹介する許可も取っていませんので、直接業者さんに問い合わせてください)






最初から高利回りの売値の物件なんですが、ここからさらに下がるみたいです。

ただ、欠点としては融資が非常に難しいと思います。
(私も銀行に聞いてみましたが、電話で断られました…^^;)


高額でしかも築年数が経過している物件ですからね…


これを上手く融資付けられれば良い投資になると思います。


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今日の朝刊の地域欄にすごい事が書いてありました。

水戸駅隣接の大型商業ビル、サウスタワーが建設され、28日にヤマダ電気がオープンします。

しかし、テナントが埋まらないそうです^^;

星輝さんが、この前ブログに
「大丈夫でしょう」
ってコメントもらいましたが、飲食店6店舗募集のうち5店舗が空きだとか…

なんでも、飲食店経営者のお話では
「駅ではお客さんの数字が読めない」
だそうです。

飲食店経営者も大家と同じ考えのようです。

大家も水戸駅近くは、入居者が入るか?数字が読めません。

ちなみに、このサウスタワー、テナントの坪単価は1万5千円で、郊外にあるショッピングモールより坪単価が安いそうです。

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
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Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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