カテゴリ: 読者さんの質問

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■今日も水戸で仕事、仕事。


 そういえば、本に出たい人ですが今日で募集を締め切ります。

 ⇒ http://bit.ly/hAi1MN

 
 かなり多いので、これ以上は収集がつかなくなりそうだからです。


 で、最近は仕事がおもしろくて仕方ないです。


 昨日の話なんですが、自分のテナントを

 自分で契約書作って賃貸契約を入居者さんと結びました。


 これで、仲介手数料がかからないので、

 めちゃくちゃ安く入居者さんも物件が借りられますし、

 こちらもドンドン入居付けが出来るので、

 ドンドン自分のビルのテナントが埋まる気がします。


 やっと、私も月の家賃収入が70万くらいになってきて、

 これだけで生活できるレベルになってきたので、

 やっぱり大家さんは楽チンだなと思える訳です。



■で、そんな大家さん生活ですが、

 買うことが出来ないと、そんな楽チンな大家さん生活は出来ないのです。

 (当たり前ですが…)

 
 そんな『買うこと』について読者さんから質問が来てます。



 ― 読者さんの質問 ―

 購入物件を築浅RC1棟購入にしてみようとおもうのですが、

 どう思われますでしょうか?

 1億とかいっちゃうかもしれないです。

 ― ここまで ―



 短い質問ですが、この質問は的を得てますね。


 キャッシュフローが出る物件は、いまのところRC(鉄筋コンクリート)

 のマンション1棟買いが主なものです。


 たしかにこの方法は、今田さんの光速不動産投資法でも解説されているように、

 成功している人が多いです。

 ⇒ http://mitoooya.jp/kousoku.html


 で、この方法だけでも充分にサラリーマンは引退できます。

 
 ただ、理屈ではわかっていても、

 いざ1億超えの借金をすることになるのがこの方法なので、

 精神的に怖い…という人もいます。


 これはハッキリ言うと、その人の価値観の問題なので、

 『RCを無理やり買え!』

 ともいえません。


 では、他に方法はないのか?


 あります。


 どういう方法かと言うと、

 昨日の記事読んでますか?

 ⇒ http://mitoooya.com/archives/52129937.html


 2000万くらいの地方高利回り物件に、

 (築20年の木造アパートとかに、築年数や構造に関係なく)

 35年の長期で引ける金融機関があるわけです。


 あとは、地銀を使ったとしても15年〜20年くらい引ける可能性もあります。


 そう考えると、2000万円、利回り20%の物件で、

 35年の融資を引くと、

 年間のキャッシュフローは400万近いです。

 (昨日の記事の物件は満室で360万出る試算でした)

 
 15年とかで引いても、年間キャッシュフローが

 300万くらいです。


 つまり、こういう物件を3つも買えば借金が6000万くらいで引退できます。


 しかも、この方法の良いところは1つ1つ、

 2000万くらいの小型物件を増やしていくので、

 ほんとうに買ってから上手く儲かるのか?を見極めてから増やしていけます。


 RC1棟買いは再現性が高い方法だと思いますし、

 全然、私は支持していますが、

 それが精神的に出来ない人は、他にも方法があるんだよ、

 ということを書いてみました。


 ちなみに、そのちょこちょこと地方のアパートを増やす方法が参考になるのは、

 石原さんの本が一番です。


 ⇒ http://mitoooya.jp/ishihara2.html


 あと、もっと良いのは、私と一緒に物件を見に行くと、

 タダで、もっと細かい知識を教えますので、(笑)

 そういう意味では、

 私と一緒に物件を見に行くのが一番不動産と知識がつく方法だと思います。


 それから、やっとバイトが入って落ち着いたので、

 商材のまとめをやり始めています。


 その中でも、徹底的に解説しますので、

 (光速系も地方高利回りアパート系も)

 そちらもご期待ください。
 

■そんな方法もあるんだね。

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■今日は読者さんからの質問です。


 今日の質問は、

 「北海道の物件は利回り高いですが、どうなのでしょう?」

 という物です。


 結論から言いますと、良い物件もあれば悪い物件もある…

 という事ですね。

 
 調べるポイントは、物件に人が入居するのか?と、除雪費と広告費です。



■私も北海道の物件の利回りの高さには魅力を感じてます。


 で、私の良い物件の定義ですが、高利回りで高稼働率というものです。


 つまり、見かけだけの利回りではなく、

 じっさいにお客さんが入ってくれないと家賃が貰えないです。


 では、どうやったら、ちゃんとお客さんが入る事が分かるのか?ですが、

 これってライバルを探れば良いんですね。


 例えば、その地域の同じタイプのアパートに、

 どれだけ空きがあるとか、そういう事を丹念に調べます。


 これは、不動産は必ず賃貸の募集をかけている訳で、

 そういう募集サイトを見れば、わかってしまう訳です。


 例えば、アットホームとかですね。

 ⇒ http://www.athome.co.jp/



■基本的に、高利回り物件は、競合になるライバルが多い事もあり、

 空いている事が多いようです。


 と、書きましたが、これ見て

 「じゃー高利回りの物件って見に行っても意味ないじゃん」

 と思った人は良い物件買えません。


 ようするに、そんな中にも現オーナーが手を抜いていて、

 オーナーが変われば復活する物件があるんですね。


 壊れているところを直したりとか、入居者の募集を頑張ったりとか、

 そういう事ができれば、劇的に入居者が入ってくるアパートはたくさんある訳です。



■あと他に北海道特有の事情としては、

 除雪と、広告費があります。


 除雪は、雪が多いので、冬は月に数万円〜という具合です。

 
 ただ、これは相手が自然なので、

 確実にいくらかかるのか?が予測不能です。


 買う時に、前年までの実績を聞くくらいしかできませんね。


 そして広告費ですが、これは、

 入居が決まったら入居を決めてくれた業者に支払う謝礼金みたいなものです。


 これが関東近辺だと、1ヶ月くらいまでのことが多いのですが、

 北海道は、噂によると3ヶ月、4ヶ月とかになるエリアもあるそうです。


 つまり、その辺も調べる必要がある訳です。

  
 場合によっては、半年分のサービスをした場合、

 半年分の家賃が入ってこなくなるのと同じですから…

 
 ということで、北海道物件の高利回り物件は、

 ほんとうに持っているだけでお金になるような良い物件もあれば、
 
 持っているだけでお金が出ていく悪い物件もあるのはたしかです。


 また、その見分けるポイントして、

 人が入居するのか?

 除雪費や広告費はいくらなのか?

 という事を調べた方が良いです。


 それから、今日のメルマガの

 無料レポートコーナーで紹介している無料レポートの

 最後のところに書かれている内容も参考になると思います。


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■今日は、朝から相変わらずの求人活動。


 条件を、ハローワークや、各種求人媒体へ、

 採用の条件を少し上げてみました。

 
 と言っても、面接時には全員に言っている、ある手当てを

 給料に当て込んだので、若干良くなった程度なのですが、

 水戸では、断然、ぶっちぎりで良い条件なので、

 これで人が来なかったら、ほんとやばいですね。



■さて、昨日の続き。


 昨日から読者さんの質問に答えています。


 昨日の記事

 ⇒ http://mitoooya.com/archives/52123323.html


 ちなみに、本当に大事なのは、不動産投資は
 
 儲かるか?どうか?

 であって、他の事は全て2次的な要素だと思う訳です。

 
 
■昨日のお話は、私なら…という考えを書いてみました。


 そもそも私の場合、今は投資物件を増やそうとも思っていないので、

 あまり「次の事」を意識して物件を買ったりしていません。


 ですが、まだまだこれから増やしていこうと考えている人は、

 「積算」という銀行が処分する価格を目安に買っていくのが正解だと思うのです。


 それはなぜか?というと、

 銀行からお金を借りなけえれば、不動産が買えないから…です。


 銀行から「良い物件持っていますね。」って思われたら、

 その時点で、次の物件を買う時にはプラス評価な訳です。


 ただし、銀行というところは、

 「積算価格」と「収益還元価格」という2つの指標で物件を評価するんですね。


 これは、「積算価格」というのは、お金を借りた人が払えなくなった時の

 処分価格と、昨日のメルマガで書きました。


 で、収益還元価格というのは、「どれくらい儲かるか?」

 という商売の基本である見方です。


 この2つの視点で見て、融資して良いのか?を判断する訳です。


 で、昨日の質問された方は、


 「利回りが17%

  郊外にある築20年の木造アパート

  地価は売値の40〜50%

  入居率70%           」


 というデータを上げていましたが、

 これだけでは、ほんとうにこの物件がいくらが妥当か?なんて出ない訳です。


 これは、現地に行って、物件を見て、

 もっと色々な事を調べた上で、適正な価格を出す訳ですね。


 また、積算価格を調べたり、周辺に比べて利回りがどうなのか?とか、

 建物の修繕価格はどうなのか?とか

 そういうものを全て調べなければいけないのですね。


 地価がどうとか、利回りがどうとかでは、

 物件が安いとか高いとかは判断できません。


 ただし、物件を増やす目的の人は、

 「積算価格」という見方もあるので、

 それが全てではないのですが、そこも意識した方が良いよ…ということです。


 また、ほんとうに大事なのは、

 「儲かるのか?どうか?」であって、

 いくら銀行が貸してくれるから買う…というスタンスだと、

 買っても破産する可能性があるので、

 不動産投資の焦点としては、ただ単純に「儲かる物件」ということで探せばいいんです。


 ドンドン銀行が貸しまくって、どんどん破産者が続出したバブルという時代があったにも関わらず、

 そこから全然、勉強していない人が多いのです。

 (ほんとうにこれは良い事例ですよね)


 実は、銀行目線だけで買うのではなく(これも全く意識しないのは問題ですが…)

 商売の基本である、「儲かる」という事を意識しましょう、という事です。


 また、あとで、こういう話は書こうと思いますし、

 私が最近まとめた物は、近々商材として出しますので、
 
 ご期待ください。

 (と言っても、全く何も出来ない状態なので、もう少しお待ちを… 汗)


 
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■さて昨日の夜から東京に行ってまして、

 今日は、水戸に帰ってきてます。


 で、水戸に帰ってくると、留守電に録音メッセージが…


 ある芸能人と、一緒に仕事(ビジネス誌です)するみたいで、

 なんだか楽しそうな感じです。


 私、芸能人とまともに話したことなんて、あまり無いので、

 (この前、デヴィ夫人にご挨拶したくらいです…)

 なんか、結構楽しみです。


 ま、取材受けても、ボツになる事もあるかもしれませんので、

 今のところ、芸能人の名前は伏せておきますが…



■さて、今日も読者さんからメールが来てます。


 ― 読者さんからの質問 ― 


 先日、30歳までに給料以外で月収100万円を購入して拝見させて頂きました。

 私は地元を離れ生活しておりますが、不安定な職業な為、いつ仕事がなるなるか
 わからない状況です。

 大学卒業後そのまま地元で就職しとけばといまさらながら後悔しております・・・。

 貯金もあまりためることができず、FXはずっとやっておりますが、
 なかなか資金を増やすことができません。、

 メルマガも以前とは違うらしく、
 読者数を増やすことが困難になったと書いてるページもありました。

 自動登録が禁止された?ため

 私もアフィリで稼いで、FXやゆくゆくは不動産投資もやってみたいと思っているですが、
 書籍に書かれている通り実行すれば3年後には可能なのでしょうか・・・。

 年齢も年齢なので、この先すごく不安です。

 なにかヒントだけでもいただけると幸いです。

 よろしくお願い致します。

 ― ここまで ―



■で、この手の質問をしてくる人には、毎回、同じ事を言うのですが、

 「あなたは失敗すると思います」

 という事です。


 成功ノウハウとかって、やるか?やらないか?だけなんです。


 で、この人は、やる前から、

 「メルマガはダメだ」

 とか言っている訳です。


 ま〜別に、そういう風に言う人には、

 無理してまで成功してもらおうとは思っていないのです。


 実際に、私の本だけを見て稼ぎ始めている人って、すでにいるみたいです。


 これは、そうやって、実際に稼ぎ始めている人から、

 感謝のメールを貰うので、わかるのですが、

 そういう人と、この人の違いは、

 やるか?やらないか?だけの違いです。


 例えば、私の場合、川島さんの1000MANプログラムを見て稼ぎ始めました。

 ⇒ http://mitoooya.jp/1000man.html


 で、1000MANプログラムを買った人の中でも、

 稼いでいる人と、稼げない人がいると思います。

 (これは私の本を買った人もそうです)


 では、稼いでいる人と稼げない人の差は何か?と言うと、

 単純に、書かれている事をやったか?やらないか?だけなのです。


 ちなみに最も悪い例が、今日の質問者さんのように、

 ネガティブな情報だけ、ちょっと知って、

 「これはダメだ…」

 とか言い出す人です。


 はっきり言って、お金を稼ぐ方法なんて、ほんとたくさんあります。


 色々な成功者がテレビで

 「私は○○でお金を稼ぎました…」

 なんて言ってますが、これはみんな、稼いでいるんです。


 で、稼げない人は、それを見て

 「悪い事やっている」とか

 「詐欺だ」とか、

 言い出すんですが、これは、ただの妬みでしかなく、

 その稼いでいる人の真似をすれば、ほぼ高確率で稼げます。


 なので、今日の質問者さんの場合、

 何も考えずに、本に書かれた通りに実行すれば稼げますし、

 もっと早く稼ぎたいのであれば、1000MANプログラムを買って、

 実行すべきですし、それが出来なければ、一生稼げません。


 
■そしゃそうだ!

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■今日もなかなか…忙しく、良い情報は入ってくるのですが、

 ご紹介できず…という、なんか悪いサイクルに入ってます。


 私が今、集中して行うべきことは、

 何をやれば良いのか?という事がわかっているので、

 それが物理的に出来ていないのが、なんとも悔しいです。


 なんと言っても、「良い物件」を買えば金持ちになれますが、

 それを見つけて紹介する事が、本当に何よりも大事な仕事なので、

 日本一の金持ちを作るメルマガを発行する以上、それに集中したいのです。


 それが、人が足らずに出来ていない…という事が、非常に残念です。。。



■さて、今日は読者さんから質問が来ています。


 ― 以下、読者さんからの質問 ―

 この度ちょっと質問があってメッセージさせていただいております。

 というのも、小生墨田区付近に住んでいるのですが、最近東京スカイツリーがもてはやされており

 墨田区業平近辺が賑わい、インフラ等が配備され、地価が上昇しているように感じられるのです。

 自分もいずれは、不動産投資を生業として生きていきたいと考えており、

 2年くらい前から周辺マンションなどを少々調べています。

 優良物件かどうかはその物件各々によるとは思うのですが、

 東京スカイツリー建設にあたり、周辺物件はどうなのでしょうか?


 水戸大家さんの見解をお聞きしたくメッセージ致しました。

 長々と申し訳ありませんが、ご意見よろしくお願い致します。

 
 ― ここまで ―


■で、私の意見ですが、結論から言いますと、

 「投資するのが遅い」

 という事は言えます。


 みんなが注目する、注目した時点で、不動産の場合がみんなが同じ行動をします。


 どういう事かと言うと、

 「不動産を買う」

 という行動です。


 今、スカイツリーは確かに注目を集めていますが、

 今の相場から急騰するか?というと、これは難しいです。


 株式投資でイメージすると、山の頂上付近にいる感じです。


 これから先は、上がるのか?下がるのか?は、スカイツリーの人気具合と、

 運にある程度左右される投資と言えます。



■では、投資のプロはいつ仕入れているのか?ですが、

 これは、スカイツリーの計画が持ち上がった直後、それも出来るだけ計画が公になる前です。


 つまり、一番、地価が安い時に買います。


 で、これはもう10年も15年も前のはずなのです。


 この時に仕入れて、10年、15年と待つのです。


 すると、どうなるのか?というと、

 これは、10倍とか、20倍の地価になっている可能性があるのです。


 なんでこんな話が出来るのか?というと、

 私の場合、茨城県のつくば市で住宅の営業をしていたことがあります。


 で、当時、「つくばエクスプレス」という新線の電車が開通してました。


 では、そのつくばエクスプレスの駅周辺の土地を持っていた人は、

 どういう考えで土地を買ったのか?というと、

 「地価の上昇」を見込んで買っていた人が多かったのです。


 もう昔は、つくばと言ったら、山しかない土地でダメダメな環境でした。


 また、その沿線にある駅なんかは、もっとひどく、本当に山そのものだったりします。


 そんな土地を「将来値上がるだろう」と予測し、

 10年以上も持ち続ける…という事で、莫大な利益を得ている人たちがいる訳です。


 なので、今のスカイツリー人気で、たしかにその周辺は土地値が上がっているはずですが、

 それよりも、「今から何が計画されているのか?」

 という未来の出来事をチェックして、不動産は仕入れた方が実は儲かったりするのです。


 なので、今からスカイツリー周辺で値上がりする不動産を望むよりも、

 今から確実に注目されるであろう計画を探して、おいしい所を見つけて投資した方が、

 良いかと、私なら思います。


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■今日は水戸で終日仕事。


 主な仕事は商材のまとめです。


 あと、本格的に物件探しを始めています。


 レインズを見て、儲かる物件を探していますが、

 レインズのID&パスワードが来たら、読者さんから

 「貸してください…」

 というお話を頂きました。 笑


 もちろん、業法違反になるので貸さないのですが、(笑)

 良い物件を丹念に探せば、必ず見つかる訳です。


 で、1日1時間をこれに充てる事にします。


 誰よりも儲かる情報に詳しくなる事が私の仕事で、

 それをご紹介して金持ちを作る事がこれからの本当の仕事になる訳です。



■さて、最近話題の投資について読者さんから質問が来ています。


 ― 読者さんからの質問 ―


 いつもメルマガ楽しみに見ています。
 水戸大家さんにひとつ伺いたいことがあります。

 最近、話題になっている海外不動産についてです。


 いろいろ情報収集していると、


 日本は借金が1200兆円あるうえに、国の収入が37兆なのに、あらたな借金が43兆
 (数字は正確ではないかもしれません)
 発行という赤字でまわしてる状態
 ↓
 その結果、近い未来に日本国での資産はひどいことになる可能性がある
 ↓
 政治家なども資産を海外に逃がしている
 ↓
 今から日本で不動産投資するくらいならアジア新興国ですべき


 というのもよく聞きます。


 「日本不動産は税金ばかりかかるのに少子高齢化で価値は下がるから今から始めるなら海外不動産やるべき。」

 なども聞きます。


 私自身は「日本が破綻なんかなんだかんだ言ってしないでしょ。
 海外不動産は日本で不動産投資が成功してからの後手でいいんじゃない?」

 と思いつつも不安はあります。


 メルマガでご意見をいただけると幸いです。


 ― ここまで ―


■海外不動産についての質問ですが、私の見解としては、

 「はっきり言ってわからない…」

 です。


 なので、投資の一般論的なお話しかできません。


 というのも、知らない事について、良いとか悪いとかの評価は下せないのですね。


 で、メリットとデメリットを考えてみました。



■メリットとしては、人口が増えるところに投資すれば儲かりそうという事と、

 税制は、日本は高く海外では日本よりも安い所があるというのは事実です。


 で、稼いだお金をどうするか?というのが問題の1つで、

 為替が海外不動産を扱う場合、メリットにもなりますし、

 デメリットにもなります。


 つまり、海外で儲けたお金は、当然外貨で支払われます。


 その時から、「いつ」「どの紙幣に」換金するのか?が非常に重要です。


 例えば、近年でもデフォルトといって、

 貨幣の価値をゼロにしてしまう政策を実施した国があります。


 これをその稼いだ国が実施しないとも限りませんし、(もちろん日本も含めて)

 では、どこの国が安全なのか?というのも難しい話なのです。


 ま〜日本に資産を持っていても、海外に出した方が良いのか、

 日本に留めておくのが良いのかも、難しい話なのですが、

 海外不動産を扱うのであれば、

 その国の貨幣価値がどこまで信用性が高い物なのか?という事も考えて投資すべきです。

 

■それから、もう一つ、一般的な投資の注意点から申しますと、

 窓口を1つにしない事と、比較検討する情報を増やす…という事です。


 例えば、海外不動産を買う場合、窓口が1つであれば、物件の管理もそこだけになります。


 管理や手数料がどうやって決められるのかわかりませんが、

 不動産屋という私の立場から申し上げますと、

 そういう所はいくらでもボッタくれるのです。


 つまり、日本の不動産投資であれば、

 「売買の手数料は3%+6万円+消費税」

 (厳密にはもっと細かく別れてますが…)

 と法的に決まっています。


 これが海外不動産だと国ごとに決まっているのでしょうが、

 これを調べたり、あいまいな国だと、そこにたくさんマージン乗せられますよね。


 あと、管理も一緒で、日本の場合だとトイレの値段はネットで検索するとすぐわかります。


 トイレが壊れた場合、○万円と言われたら、

 高いとか安いとか、だいたい業者の利益がいくら乗っているとか、

 感覚的にわかる訳です。

 (修理費の話です。)


 で、それも海外だと、ちょっと調べる気にもなりませんし、

 高いのか?安いのか?全くわからん訳です。


 そういう事も含めて、管理や比較検討する業者や情報が多い…

 という事が前提にあれば私は投資する事もありだと思います。


 あと、自分の目で見て、足で通って、それらを全てをしっかりと調査すべきです。


 一般的な投資から考えると、それが出来ない人は、

 どんな投資も(日本の不動産投資さえも)オススメできません。


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■さて今日は、写真撮影のために東京に行きます。


 で、今日も東京に行くバスの中でメルマガ書いてます。


 昨日も東京から帰ってきたばかりで、今日も東京に行くという、

 半分東京にいるような生活をしていますが、

 そんなこんなもあって、忙しさが増しています…


 やはり、移動時間は仕事が出来るといっても効率が落ちるのは否めないので、

 なんとかしたいとは思います。


 なんやかんやと、来週も東京に何度か行く予定なので、
 
 そんな事をたまに感じます。



■さてさて、月曜日から不動産業者になるという事で、

 不動産の話をします。


 というのも、何日か前から質問に答えていて、

 肝心なお話の「本当に儲かる不動産とは?」の

 答えを言ってませんでした。


 で、結論から言いますと、

 やはり「キャッシュフローが出る物件」です。


 私の場合は、色々な不動産投資法を見てきたのですが、

 その中でも「キャッシュフロー重視」の考え方が一番再現性が高いと思いました。


 で、キャッシュフローが出る物件ですが、

 これは、地方のRCか、土地値以下のアパートです。


 それを超高利回りで買っていくと言う方法。


 ま〜マンションに関しては、利回り11%とか12%でも融資の組み方や、

 築年数によってキャッシュフローが充分でますが、

 アパートに関しては、超高利回り、土地値以下の投資が良いです。


 これも「なぜ?」っていうのは、今、商材にまとめてまして、

 全て根拠があるのですが、

 とにかくそういう物件を買うしか不動産投資で成功はできませんと言い切れます。

 (お金がある人は別ですよ。また、お金がある人でも最短で…となるとこの方法です)


 都心部や、都心に近いところの物件はたしかに「安心感」では魅力的です。


 でも、本当に「リタイア」を目指すのであれば、地方の高利回りなんですね。

 単純に、1年で利回りが倍違うと、入ってくる家賃が倍に違います。


 ただ、借金をして物件を買うという事は、

 借金の返済額は変わらないのです。


 なので、半分しか家賃が入らない物件を買ってしまった時点で、

 私から言わせると「リスクが増す」のですね。


 なので、地方のRCか、土地値以下のアパートです。


 で、私の場合ですと、テナントなんかも持っていますが、

 これは、普通の人にはオススメできません。


 なので、今まとめている商材では触れていないのですが、

 こういうテナント投資は、色々と難しいのです。


 つまり、再現性が高いのは、レジデンスと不動産業者が言う、

 住居系です。


 そういう事を説明していくと、超長くなりますので、

 今回は商材としてまとめてみたのです。


 ま〜本当に興味がある人だけ買っていただければいいですし、

 本当、無理に売り込みません。


 ただ、中身は今まで書かなかったような内容になってますので、

 販売する私の方が楽しみになってきたくらいです。



■それから、地方投資に関してですが、今までの本や商材では、

 「地方が良い」「都心が良い」

 という事しかふれてません。


 これもおかしな話なので、私の場合は、

 「買っていい地方」「買ったらヤバい地方」

 という物をまとめています。


 やっぱり、注意点て本当に色々と不動産投資はあるのですが、

 データや今まで先駆者達が失敗した事、

 成功した事という物は、本当に大いに活用すべき事なのです。


 ただなんとなく「○○が良さそうだから」、「○○が儲かりそうだから」

 という理由で投資すると悲惨な事が起こります。


 あと、「○○さんが儲かると言っていたから…」も危険で、

 何が大事かと言うと、

 「成功者が多い」
 
 という事以外には、信用しない方がいいくらいです。

 (ちなみに、…のようだから、…さんが言っていたからは都市伝説のような物ですね。)



■あと、商材の事で、質問も色々来ていますが、

 基本的に、21日になればわかりますので、

 その時までお待ちください。



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■さて、もう少しで商材が出来る感じです。


 かなり忙しいのですが、大阪行ったりしてます。


 で、今日は東京行って、ベンチャーサポートさんにお会いしてきます。


 ベンチャーサポート

 ⇒ http://mitoooya.jp/sp.html


 先日の川島塾でも紹介された税理士さんでして、

 川島さん推薦の税理士さんなんですね。


 いざ、税務調査が入ってから、数百万取られるか?数十万で抑えられるのか?は、

 税理士さんにかかっているという訳で、

 とくに、私の場合、税金とは切っても切れない不動産を扱っている以上、

 どうしても避けては通れない所であったりします…


 ちなみに、ベンチャーサポートさんには、ツイッタ―経由でコンタクトとりました。

 (カプセルZの福田さんもオススメしてました)

 
 で、実は、私のメルマガの読者さんだという事で、(汗)

 とてもありがたい事です。


 という事で、この後お会いしてきます。



■さてさて、明日で私もついに不動産のプロになってしまう訳です。


 何になるのか?というと、明日、当社(株式会社 水戸大家さん)は、

 晴れて、不動産業者になる予定です。


 今までは、なんだかフワフワしたポジションにいたのですが、

 これでなんの制約もなく物件の紹介が出来る訳です。


 で、今、商材をまとめているのも、

 「業者になる前に、全てを皆さんにお教えしたい」

 という事からです。


 本当に、不動産投資の世界を変えてしまうような商材になると思いますので、

 ご期待ください。



■で、昨日の続きです。


 昨日は、

 「都心の新築アパートを買う事は、カモがネギしょってくるようなもの…」

 という見解を書いてみました。


 それが、物の価値よりも安く買えれば良いのですよ。


 いつも投資で物件を買う時の話をするときは、このたとえ話をしますが、

 缶コーラを120円で買うのは普通なのです。


 で、その新築アパートは何円の価値の物で、

 いくらいで買うのですか?という事が重要なのです。


 結論から言うと、不動産はヤフオクのような物で、

 安く買って普通の値段で貸すから儲かるんです。


 普通の値段で買って、普通の値段で貸している人を見たことありますか?


 それって、昔から土地を持っている地主さんです。


 地主さんて、成功している人もいれば、

 失敗している人もいます。


 失敗している人は、メーカーに高い利益を乗せられて、アパート建てて3年とかで沈みます…


 すげ〜金持ちでも、それくらいで売りに出した人を知っています。


 なので、都心新築アパートでも、その値段で本当に安い場合は、オススメできます。


 なぜならば、立地が良い所の物件は、最終的に売れば儲かるからです。


 それは、相場より安く買って…というのが絶対条件になってきます。


 また、今日は、私のオススメする投資法を書く予定だったのですが、

 色々と書くことが出てきてしまったので…


 また、明日ですね。


 すいません。。。


 という訳で、全部が全部、都心新築アパートを否定する事はしないです。


 儲け方法もあるが、相当難しい…という事です。
 


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■さて、今日も終日、事務所で缶詰で仕事。


 昨日、今日でだいぶ商材が仕上がってきました。


 明日までに完成すれば、15日に商材出す予定です。


 しかし、明日も東京に行く予定があり、かなりスケジュール的に詰められてますが… 汗


 ちなみに、「不動産投資のオススメ商材ありますか?」というメール貰いましたが、

 私の今まで見てきた大量の本や商材の内容で一番使えるノウハウを全部つぎ込んでますので、

 私の作った商材が一番オススメになると思います。


 なぜなら、ブログにもアップしてますが、本当に大量に商材や本を買いこんでますからね。。。



■今日も読者さんからの質問が来ています。


 今日は不動産系の質問ですね。


 ― 読者さんからの質問 ―

 先日、不動産業者に行ったら、結婚してると、融資倍になるよ、と言われ、

 お!と思いました(笑)

 また、新築アパートを勧められ、気持ちがその方向に向いています。


 融資がおりやすいので、サラリーマンの一棟目は、アパート新築がオススメのようです。

 たしかに、排水管詰まりました、とか言われても、平日対応出来ないし、

 一棟目は失敗出来ないので、横浜の近場の新築アパートを考えています。


 水戸大家さん的に、サラリーマンが

 買うならまず一棟目はどのような物件を勧められますか?


 2棟目、3棟目も考慮して、年収500万円の資産500万円くらいのふつうなサラリーマンの場合です。


 お暇な時で良いので、
 アドバイス頂けますと助かります(^^)


 よろしくお願いします。

 ― ここまで ―


 でですね、この人の場合、目標として「サラリーマンのリタイア」を

 目指しているみたいなのです。


 で、私も今、商材を作っていて、その目標に対してのシミュレーションを何本も行いました。


 また、実際にサラリーマンを引退した不動産投資家が、

 どのように引退したのか?も調査しました。


 で、その結果、この読者さんの方法では、ほぼ100%引退はできません。


 というのも、横浜とか都市部の新築アパートとか買って引退まで行っている不動産投資家って、

 1から始めた人では皆無だからです。


 これは、本当に調査してわかったのですが、

 このように都市部で成功している、もしくは成功するには、

 元々資産家だったケースや、転売で利益を出したケース、

 そして、他の事業で成功して、その資金をベースに資産を拡大させたケースという、

 3パターンくらいしか成功事例がないのです。

 
 つまり、ぶっちゃけ金が無いと成功できません。


 で、この中で純粋に不動産だけで成功しているのは、

 「転売に成功」したパターンだけ。。。


 つまり、都市部で成功する…というケースは、

 非常に難易度の高い投資なのです。


 また、新築の業者の利益は3割乗せてきます。


 ただでさえ、収益率が低い事業に(不動産賃貸業は収益率は低いです。安定はしていますが…)

 業者の利益分が3割乗せてある建物を買う訳なので、

 ほぼ、絶対に利益がでません。


 新築、都市部で投資を行うならば、

 私であれば、土地を借地で安く確保したり、

 競売でマニアのように探して落札したり、

 そんな事をして、土地は仕入れます。


 また、建物は、ローコストメーカーに、設備と人工を別で見積もりを細かく取り、

 数十社と検討して、人工だけお願いして、設備は自分で支給して、

 全部分離発注します。

 (業者には超嫌がられます。。。笑)


 これくらいしないと、(私は元ハウスメーカー出身なので…)

 利益でませんし、所詮、パッケージが美しい物を買ってしまうと、

 それが割高だって事に気づかない事って多々あります。


 トイレが詰まったとかは、管理会社に頼めば良いですし、

 投資は数字が全てであり、

 その数字の根拠は、「成功している人の真似する」事が一番の近道です。


 私が今、まとめている商材は、

 1つ物件を買って、次の月から、100万とかキャッシュフローを出しますよ、

 という事を目標に作ってます。


 ちなみに、都心部で、新築アパートなんて買った日には、

 10億とか買わないと月100万のキャッシュフローが出ませんので…

 (返済比率にもよりますが…)


 それを数字を意識していけば、2億とか、3億くらいで充分すぎるくらいの

 キャッシュフローが出る訳なのです。


 不動産投資の世界って、借金すれば偉い、凄いと言われるのですが、

 そんな事はリスクでしかなく、

 より小さい投資額で、どれだけ高収益の利益を上げられるか?が

 何よりも大事なんです。


 という訳で、都心部の新築アパートは、

 業者さんにとってみると、「カモがネギしょって来た…」的なお客さんになってしまうので、

 私からすると、投資しない方が儲かる…くらいの感覚ですね。


 じゃあ、私がオススメする投資法は…?という事は、明日に続きます。



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■さて、今日は水戸に帰ってきて仕事してます。


 昨日の夜まで大阪にいまして、

 夜は大阪のメルマガ読者さんと飲みに行ってました。


 ちなみに昼間は北岡さんに色々なところに連れて行っていただき、

 大阪を満喫してきました。


 で、帰ってきて、溜まりまくっている仕事をしているのですが、

 また、色々なところに今年は言ってみたいな〜って思いましたね。


 とりあえず、目の前の仕事を片付けて、

(と言っても、次から次へと仕事はある訳ですが…)

 今年は、色々と旅ではないですが、全国、色々と行ってみたいですね。



■さて、今日は読者さんからの質問です。


 今日は借り入れについて質問が来ています。


 ― 読者さんの質問 ―


 水戸大家さんこんにちは。

 相談に乗っていただきたいのですが。

 今月ある一戸建ての物件を購入しようと思っているのですがその内容が…5LDK 築14年 平屋 の老夫婦向けの物件です。

 因みに売り主は私の祖母になります。

 不動産の評価額は1000万との事ですが祖母は500万で売ってくれると言っています。

 融資の問題なのですが私には…車ローン120万 無担保ローン100万 クレジットカード30万の負債があります。

  私は融資していただけるのでしょうか?

 もし融資されなくても来年までには無担保ローンは完済するつもりですが…。

 良かったらアドバイスいただきたいです。


 ― ここまで ―


■今回のケースの場合、親族間の取引で、積算の評価額(なのかな?)の半値くらいで

 戸建てを譲ってもらえる…とこ事です。


 だけど、融資が問題との事で、500万円借りられるかな?というご質問です。


 で、このケースですと、銀行から借り入れをする場合、

 確実にローンの残債はわかります。


 で、大事なポイントとしては、

 「既存のローンの支払いを遅れないで払っている事」

 と、これは、住宅として住む目的で買うのであれば、

 「給料からの返済比率が全体で40%以内になる事」

 の2つの条件が整う事が前提条件になります。


 まず、クレジット会社や、消費者金融などのローンは、

 または、他の銀行のローンまで調べようと思えば、誰にでも調べられます。


 なので、これは隠しようがない事で、重要なのは、

 「それを遅れないで支払っている…」

 という事実です。


 1回でも支払いが遅れると、「事故」扱いになり、

 7年間は復活しません。。。


 つまり、7年間はブラックリストに載り、

 相当強力な保証人でも付けない限り、借りられません。


 また、給料の40%を超えての返済になるような融資も銀行はほぼしません。

 (これは住宅ローンであって、投資用の事業者ローンは給料は関係ないですが…)


 という訳で、この2つの条件に当てはまるか?当てはまらないか?で、

 借りられるか?借りられないか?は、だいぶ可能性が違ってくるかと思います。


 ただ、融資に関しては、住宅ローンもそうなのですが、

 投資用のローンも、本当にやってみないとわからないので、

 とにかく金融機関を当たりまくる事が何よりも重要です。


 私も過去に、住宅の営業をしていましたが、

 なんと、完全ブラックの人に融資を出した銀行があったくらいです。

 (実話です…汗)


 なので、そういう経験から、「やってみないとわからない…」という事が言える訳です。


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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
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2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
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2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

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SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


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2015年 9/8 号

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マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


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に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

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50の戦略

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BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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2010年 08月号 [ 雑誌 ]

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月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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