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■今日はアパートのお話を。

今日は、アパートの掃除に行ってきましたが、
どうも様子がおかしいです。

アパートの入り口部分が工事車両で塞がれています…^^;

どうも全面道路を掘って、何か入れて埋め戻しているようです。

私は、アパートの駐車場に入れないので、
隣地の借り上げている駐車場に車を止めて掃除をしていました。

ちなみに、アパートの駐車場にも
工事車両が2台駐車されていました。

工事車両











ふと、ここで思ったのですが、
『この人達、許可とっているのでしょうか?』
という疑問が湧いてきました。

管理会社からは、特になにも聞いていません。

なので、たぶん、管理会社が許可したのかな〜
と思って、一応、管理会社に電話で確認しておきました。

すると、かえって来た答えが
『知りません…』

所有者の私は聞いていませんし、
管理会社も知らない…

という事は、無断で使用している訳です^^;

とりあえず、管理会社の専務さんが近くにいるとの事で、
すぐに駆けつけるとの事。

すぐに来てもらって、工事車両をどけてもらいました。

ちなみに、工事をしていたのは、○○電力という(わかりますね^^;)
ほぼ公共事業のような仕事をしている会社です。

ま〜こういう会社でもこういう事を平気でしてしまうのですね^^;

ちなみに、私のアパートの駐車場は、満車になっていて、
(アパートが満室ですから)
工事車両を止められたら入居者が車を止められません。

私の場合は、これがきっかけで退去が出ようものなら、
誰が保証するのでしょうね。

いくら公共の事業をしているようでも、
マナーを守って工事をしてもらいたいものです。

ちなみに事前に言ってもらえれば、
入居者に告知をするとか、そういう対応が出来た訳です。

普通の事を普通に出来る事が、
頭ひとつ抜きんでる仕事なんだと思います。



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■2日前から募集した『無料コンサル』の面談ですが、
あっと言う間に先着の7名の枠が埋まりました。

という訳で、募集の方は締め切らせていただきます。

なお、7名全員と個別に面談させていただきますが、
どうしても該当者がいなかった場合、
再募集する事も考えられます。

たぶん、申し込まれた7名の中の誰かにはなるかと思いますが、
可能性は0では無いので、
再募集の告知が出た時は、今回申し込みたかったけれど、
申し込めなかった人がいればチャンスだと思ってください。

それから、『有料でのコンサルをしてほしい』
との、お話も何件か頂きました。

が、基本的に有料のコンサルはやらない方向です。

あと、色々とご要望を頂きましたが、
少し私の出来る範囲で、ご要望をメニュー化しようと思います。

なんでも無料々々でやってしまえると良いのですが、
最近は時間の都合上、
どうしても有料で動かざる負えない部分も出てきている事は確かです…



■さて、普段のアパート経営のお話を。

最近、アパートの住人から管理会社宛に電話があったようです。

なんでも、
『床が抜けた…』
とか。

真相を聞くと、床が弱っていて、抜けてしまったようです…

管理会社と相談して今後の対応を検討していますが、
管理会社の担当さんが

『善管注意義務が入居者にもあるので、
料金は折半でなんとか交渉してみます』

との事。

しかし、このアパートの入居前に室内を見た時は、
そんなに床が弱っている感じは無かったのですけどね〜^^;

しかも、2ヶ所ほど床に穴が空いているらしく、
根太からやり直しでしょう…

さて、どうなる事やら…

ちなみに、ちょっとこの入居者さん、ガサツな所があるので、
もしかすると手荒く使っているのかもしれません…

ちょっと気が重いです^^;


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■昨日の記事で、『水戸は花火大会です』と書きましたが、
大雨のため来週に延期になってしまいました。

今年の夏は、雨が多く、比較的涼しい夏だな〜と思いますね。

過ごしやすくて良いのですが、花火大会は楽しみにしていたので残念です。



■新規購入した店舗ですが、かなり色々と動いております。

まず、階段の塗装を業者さんに発注して、完了しました。

塗装前↓
画像-0187


塗装後↓
画像-0233


今回の階段と2階手すりの塗装工事ですが、
懇意にしている業者さんに頼んだところ、
15万円にてやってもらいました。

ちなみに作業工程は、
ケレン掛け、錆び止め塗装、上塗り塗装という感じです。

私は、社長と知り合いなので、定価を聞いたところ、
『25万円くらい』
になるそうです。

水戸周辺であれば、ご紹介も可能です。

ご紹介希望の方は水戸大家までご連絡ください。



■それから、この店舗、合計5部屋あるのですが、
スケルトンが1戸、居抜き(空室)が2戸、入居済が2戸
という構成になっております。

それで、入居している店子さんとヒヤリングした所、
『店舗に物が溢れている…』
とのご指摘を頂きました。

それで、考えた末の答えが、
『スケルトンの部屋を潰し、各テナントのバックヤード(物置)にする』
という方法です。

スケルトンの部屋を改良して募集するのもお金がかかりますし、
かと言って、スケルトンのままでの募集は絶望的なエリアです。

で、あるならば、スケルトンの部屋を潰し、
今の店子さんの不満を解消してあげた方が良いとの判断です。

ちなみに、オーナーチェンジの際に、
現況の店子さんの家賃も、保証会社加入を条件に
オーナー(私)側から減額しています。

これも、利回り低下につながりますが、
出て行ってしまうよりは、長く商売をしていただいた方が
お互いのためになるとの判断からです。

ちなみに、1部屋潰して、家賃を減額しての満室時(5室中4部屋入居)と
現況(5室中2室入居)の利回りは、
満室(5室中4部屋入居)で、45.6%
現況(5室中2室入居)で、24%となります。

募集の難しい物件では、無理して高利回りを実現させようとせず、
譲り合って、満室経営を目指した方が良いとの判断です。

ちなみに、潰したスケルトンの部屋ですが、
募集中の2部屋もバックヤード(物置)として利用可能としました。

なんか、こういう戦略を考えていると、詰め将棋のようで楽しいですね^^


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■今日は会社が休みだったで、(休みが最近増えてます^^;)
所有物件の草抜きや、駐車場の車止めを付けたりしていました。

車止めですが、なぜ付けたかと言うと、
今まで隣地の雑草などを目印に入居者の方が車を止めていたみたいなのですが
私の所有物件の隣地が売買され、更地になったので、目印が無くなったのです。

それで、あまり広くない駐車場をギリギリまで広く使わないと車の出し入れが
かなり不便だというお話を管理会社さんより貰ってました。

それで、急きょ、私が車止めを付けに行ってきました。

施工は、簡単で車止めを置いて、専用の杭を打ち込むだけで終了…

賞味5分くらいでしょうか。

価格も2500円程で、お手頃でした。

車止め


私の場合、管理会社さんからの要望は、出来るだけ早く対応するように
心がけています。

こちらが早く対応するという姿勢を見せる事によって、
管理会社さんの方も、対応が変わってくるからです。

それから、対応が早い大家さんと思わせると、こちらの意見も聞いてもらえます。

何も動かないで、文句ばかり言っている大家さんだと、
最終的に管理会社さんにも相手にされなくなります。

ですから、色んな意味でも、迅速な対応を大家さんは心がけるべきです。



■今日は、色々と作業した後に、高校野球を見に行ってきました。

野球


私も小学校から高校まで真剣に野球をやっていましたが、
高校野球はいつ見ても気持ちの良いものです。

なぜかというと、選手一人一人が、本気でにプレーしているからです。

何事も『本気で取り組む』からおもしろいと思うんですよね。

そんな事をいつも高校野球の試合を見ると気付かされます。

高校野球とは言いませんが、本気で感動できるものをたまには見に行くと、
心に栄養が行き渡る気がします。

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ゼロゼロ物件のニュース続報です。


以下ニュース引用


-----------------------------

<ゼロゼロ物件>家賃保証会社に一定の規制 国交省方針
5月12日11時36分配信 毎日新聞

 敷金・礼金なしで入居できる「ゼロゼロ物件」を巡り、強引に居室を明け渡しさせられた入居者が、賃貸住宅の入居者の滞納家賃を一時的に立て替える家賃保証会社を相手取り提訴する事例が相次いでいることから、国土交通省は家賃保証会社に一定の規制を設ける方針を固めた。12日の国交相の諮問機関「社会資本整備審議会」で明らかにした。強引な「追い出し行為」を抑え込む基準作りを進める。

 主に連帯保証人が不要な物件に関与する家賃保証会社は、借り主が保護される借地借家法に基づかない契約形態を取るケースが多いという。部屋への立ち入りを認める特約を結ばせたり、消費者契約法の上限利率(延滞家賃に対し年14.6%)を超える違約金を請求する業者もある。ごく短期間の滞納で厳しい取り立てをしたり、無断で鍵を交換するなどして強引に居室の明け渡しを迫る「追い出し行為」も横行し、国交省によると、国民生活センターへの相談が06年度89件から08年度428件と急増している。

 同省は、部屋への無断立ち入りや鍵の交換は「住居侵入罪や民法上の不法行為にあたる可能性がある」と判断。財務内容や契約件数などを考慮し、許可制▽登録制▽ガイドライン策定−−のいずれかの方法で適正な家賃保証会社かどうかを選別できるようにする。

 また、不動産管理会社や貸主が追い出し行為を行う場合もあることから、家賃保証会社だけを対象とすることには限界も予想されるため、新法を検討しながら今夏をめどに具体的な規制策をまとめる。【石原聖】


-----------------------------

一部の家賃保証会社の暴挙により、保証会社に規制が入りそうです。


また、管理会社や貸主にも規制が入るかもしれません。


とりあえず、新法の検討…と書いてありますので、保証料のアップや、その他諸々の弊害が出てきそうです^^;


今後もこのニュースは速報が入り次第、追いかけていきたいと思います。


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昨日は、アパートに除草剤の散布と採石の搬入(と言っても土嚢袋3つ)、掃除をしてきました。


除草剤の散布作業 ↓





採石を敷いた所 ↓





この袋に入れて採石を運びました ↓





最近は、アパートの塗装も途中でストップしていますが、来週末にまたやろうと思ってます。


あと、しっかりと掃除して、久しぶりに丸1日作業する予定です。



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地デジのニュースを発見しました。


以下、ニュース引用


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地デジ普及率60.7%=50%目標、半年遅れで達成−総務省3月調査
5月7日17時0分配信 時事通信

 総務省は7日、地上デジタル放送受信機(ワンセグを除く)の3月時点の世帯普及率が60.7%に上昇したと発表した。1月の前回調査では49.1%にとどまっていた。昨年8月の北京五輪後に見込んでいた普及率50%の目標を約半年遅れで達成したことになる。
 普及率が2カ月間で大幅に上昇したのは(1)放送各社が1月からアナログ放送の画面右上に「アナログ」と常時表示し始めた(2)年末商戦で売れ残った地デジ対応テレビが、在庫処分のため年明け以降に安値で販売された−ためとみられる。
 ただ、3月時点の普及目標(62%)は下回っており、同省は全国51カ所のテレビ受信者支援センターでの広報活動や、高齢者世帯への戸別訪問などを通じ、2011年7月の完全移行に向けた働き掛けを強める方針。政府が補正予算案に計上した地デジ対応テレビの購入支援策が普及を促進すると期待している。
 調査は全国の15歳以上80歳未満の男女を対象に郵送で実施、1万2375人から回答を得た。今回初めて調べた都道府県別の世帯普及率は福井が68.6%でトップで、三重、滋賀が続いた。最下位は37.1%の沖縄で、岩手、長崎、青森を加えた4県が50%を下回った。 


--------------------------------

地デジの普及、遅れているみたいですね。


私、以前にブログで


「地デジ移行で、大家の負担もある」


という記事を書きましたが、良く調べてみると、地デジに移行することでの大家負担は特別無いようです。


■アナログテレビの場合

チューナーを入居者が買って、そのままテレビも使える


■地デジのテレビの場合

そのまま使える


という事です。


ただし、電波の状況により、アナログが入っていても地デジの電波が入らない事もあるそうで、その場合はアンテナの方向の調整が必要らしいです。


ちなみに、ホームセンターの店員に確認した情報です。


あと、アンテナの種類によっては、電波が入らない物もあるとか…


そんなお話を聞きました。


もっと詳しい方いたら解説お願いします。


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さて、連休も終わって、今日からサラリーマンの仕事も始まったわけです。


不動産の方も、色々と情報が動き出すと思います。


私の方も色々と動かなくてはいけない事もありますし、なかなかおもしろい事も考えています。


さて、そんな中、メルマガの読者さんがまたまた倍増しました。


理由は前回と同じ、投資家けーちゃんのメルマガに無料レポートが取り上げられたからです。


ありがとうございます。
投資家けーちゃんのメルマガ


今の状態で470人を超えています。


1000人超えたら、不動産関係のメルマガではちょっとした規模ですね。


ブログはやっている人は多くても、メルマガはまだまだ少ないのが現状です。


メルマガを少しやってみて思ったことは、ブログよりも簡単な気がします。




さて、私の所有する戸建ての入居者から、今日、電話がありました。


なんと、


【 ムカデ 】


が出たそうです^^;


全長10センチ程の大きさのムカデだそうです^^;


星輝さんのブログで以前、【 ネズミ 】が出た記事を読みましたが、部屋の中にムカデが徘徊している光景を想像すると、ネズミよりインパクトがありそうです^^;


対処法としては、入居者さんがリフォーム会社なので、手間賃とホームセンターで買った薬剤代を私が支給する事で解決になりました。


あとは、勝手に入居者がやってくれますので、なかなか優秀な入居者だったりします。 笑

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今日は、戸建ての草抜きをしてきました。


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こんばんは、水戸大家です。


今日は、戸建ての草抜きをしてきました。


先日、戸建てを訪問した際に、結構庭の草が伸びていたので除草剤を散布して3日ほど放置。


今日は、草がしおれてきた頃だと思い、枯れた草を取りに行きました。


が…


あまり枯れていません…↓

77



ま〜でも、根性で一応草取りしました↓
(と言っても、ざっとですが…)

76



これからの季節は、暖かくなるにつれて草との戦いです^^;


今年もいっぱい除草剤を買いそうですね^^;


最近は、唯一の空室、1Rの区分も入居があったので(契約は2か月前にに決まってました)全室満室です。


募集活動も空室があったとは言え、契約が決まっていたので、このところずっと無く、時には自分が大家だという事を忘れてしまいそうになります。 笑


なので、ちょいちょい暇な時に、持ち物件の維持修繕に行ってこようかと思います。


あっ!


そういえば、大家である事を自覚させられる事がありました。


これです↓

untitled



見づらいかもしれませんが、「固定資産税の納付書」です。


たしか、どこかで見ましたが、ファミマで払うとTUTAYAポイントが貯まるとか…
(申し訳ないです、どこで見たか忘れました^^;指摘していただけると引用先を明記します… プチ大家さんのブログでした。他にも色々と裏ワザ満載ですよ。tysさんのご指摘で判明、ありがとうございます。)











それから、恒例の散歩に(^^♪


また桜が咲いていたので思わず撮影↓

70



青い花(名前不明も咲いていました)↓

79



それで、散歩しながら、ヒロシさんに電話を発信。


息子さんを迎えに行くらしく、忙しそうでした^^;


そんな感じで、だらだらとした金曜日の夕方を過ごしてました^^
(特にオチは無いです^^;)








そうそう、今日はこれが届いてました。


エクセルでドカンと築く「お宝不動産」——ダントツ!サラリーマン不動産投資戦略


銀行提出用のシュミュレーションくらいは自分で作ってしまおうかなと最近は思っていまして、銀行との交渉も自分で今後はやるべきかなと思っています。


今までは、不動産屋さんに丸投げでしたが、ここのところ暇なので、こういうところも興味を持ってやっていこうかなと思います。


というか、こういう書類が自分で作れると、提出が早くなるので、早く審査してもらえるかな?との思惑もあります。


やっている人はもうやっているでしょうが(私はこういうの遅いです…笑)少し頑張ってみます。


使い勝手の感想も後で書きます(^^♪


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今日はアパート管理会社から着信あり…


なにかトラブルor退去かと思って電話を取ると


管理会社

「浄化槽の汲み取りをするので…」


との事。


ちなみに、浄化槽の管理会社は私の方で手配している激安の会社です。


浄化槽の上は駐車場になっているので、その辺の調整のお話をしました。


ちなみに、浄化槽の管理費は年間で2万円くらい。
(うちは1万9千円です。管理会社を通した会社は2万4千円でした。)


汲み取りが1年半〜2年に1回で3万〜4万くらい(まだやった事ないので、お話ではそう聞いてます)。


上記の費用はアパートのの規模にもよると思いますが、そんなに超高いって感覚ではないですよね。


ちなみに壊れて交換する場合が高くつくようで、60万くらいって聞いています。


上記のアパートの規模は2DK×6戸です。


浄化槽物件をご検討の方はご参考ください。


もちろん、本下水に接続されている物件はこの費用が掛かりません。














それでは、おもしろい記事があったのでご紹介を


少し長いですが…

(引用先 http://president.jp.reuters.com/article/2009/03/11/DAE15AA2-087C-11DE-869C-F0C93E99CD51.php?rpc=110)
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「投げ売りマンション」ここにだまされるな!
マネーの新流儀
プレジデント 2009年3.2号
「売ったら終わり」の販売サイドと、「買ってから始まる」買い主とでは、重要となるチェックポイントが根本的に異なる。

バイヤーズエージェント 石井成光 構成=大沢玲子

3月決算を前に、マンションの投げ売り合戦がピークを迎えている。特に首都圏郊外では、「価格改定につき1000万円オフ!」といった大胆な値引きを掲げる広告やチラシもあり、購入者にとっては、いい物件を格安価格で手に入れるチャンスとなる。

より有利な条件で割引交渉をするなら、3月第1週目くらいまでに購入を決めること。販売側がこの決算期に計上するには、借り入れ手続き期間もあるので、そこがタイムリミットとなるからだ。

だが価格の安さだけにつられるのはご法度。市況悪化の影響が強いとはいえ、売れ残りマンションにはそれなりの理由があり、リスクもある。デメリットがどこに隠されているのか、広告や営業マンの態度を注意深くチェックすべきである。

その最大のポイントは、「広告の大きな文字にだまされるな」。広告に大きな文字で書かれているのは、「旧価格3400万円→新価格2980万円」「頭金10万円・月々返済6万円台から」「成約の方に300万円キャッシュバック」といった耳あたりのいい宣伝文句ばかり。

しかし購入者が知らなければならない物件の真実は、小さな文字にこそ隠されている。まずチェックしたいのは、物件概要の「竣工日」。竣工からどの程度の期間が経っているかで、その物件の人気・不人気度がわかる。また「建築確認番号」の横に記されている年月日は、建築確認が下りた日を示す。この期日が、平成19年6月末以前であれば、耐震偽装問題で改正された新建築基準法の施行前基準で建てられたことがわかる。

さらに「提携ローン」の詳細も要注意。「月額○万円」と、大きな文字で書かれている“支払い例”は、当初設定された短期固定・最低利率での計算結果である場合が多く、その後の金利上昇リスクについては説明されていないのが一般的だ。小さな文字で「当初優遇コース」と記載されていても、極端に低いキャンペーン金利が適用されるのは最初の2〜3年程度。優遇期間終了後は、金利・返済が倍以上に跳ね上がることもある。低金利というのは、逆に金利上昇リスクが大きいということを頭に入れておくべきである。

支払い例だけを見て飛びつき、後でしまったと気づいても、すでに手遅れ。そもそも「売ったら終わり」の販売サイドと、「買ってから始まる」買い主とでは、重要となるチェックポイントが根本的に異なることを肝に銘じておきたい。

また、「ご来場した方に商品券・クオカードプレゼント」「抽選で素敵な商品が当たる!」といった“エサ”につられないこと。タダほど高いものはないと言うとおり、モノをもらうと物件や適正価格を見極める目が甘くなりがち。何千万円もする買い物なのに、たった0.01%程度のエサで釣られないことが肝心だ。

物件の良し悪しは、人によっても好みが分かれるところであり、万人共通の選択基準は設けにくい。だが物件の売り主であるデベロッパーの評判や実績、倒産リスクについては厳密に検討してほしい。

購入後、保証やメンテナンスを請け負うのは売り主であり、一般的に売り主が倒産すると、当初約束されていた保証が受けられなくなる。事業主が大手でも、売り主が信頼できない会社では意味がない。やはり信頼・安全度という点では、新興・中小デベロッパーより、財閥・電鉄系など大手に分がある。財務状況だけでなく会社の体質によっても、問題発生時の対応が大きく異なるので注意したい。

なお不明な点があれば、担当営業マンにどんどん尋ねるべきだ。特に物件が抱えているデメリットについては、後々トラブルにならないよう、必ず問い質してほしい。自分で交渉するのは不安、ローンの組み方がよくわからないという人は、住宅コンサルタントやハウスエージェント、バイヤーズエージェントなど、利害関係のない第三者的な立場の専門家に代理交渉を依頼するのもいいだろう。

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この記事でおもしろいのが、3月の期末を狙った買い方です。


企業は3月決算がほとんどで、ここの売り上げで来期の融資枠が決まります。


つまり、売り上げが悪ければ、当然来期の融資枠が狭まってしまう訳です。


ですから、多少利益が少なくなっても、企業は3月末までに決済可能な案件は大幅な値引きに応じる可能性があるわけなんですね。


あと、後半部分に書かれている営業さんのデメリットの説明に関する記事。


私も以前ブログに書きましたが、本当に出来る営業さんは自らデメリットの説明を進んでします。


それで、こちらからデメリットのお話を振っても答えに詰まる営業さんは見限った方が良いと思います。


そういう業者さんが良い物件を持っていて、どうしても欲しい場合は投資家自身で徹底的に物件を調べて買うべきです。


それで、1回限りのお付き合いで終わりにした方が良いですね。


逆に投資家が知らないデメリットを自ら進んで説明してくる業者さんは、長い付き合いを考えるべきです。


以前にもお話した事ですが、再度、業者さんの選別に仕方でした。


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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
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BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

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2015年 12 月号

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週刊エコノミスト・2015年 11/3号


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SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


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マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


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に掲載されました。
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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

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12人の極意を盗め!
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50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

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金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

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豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
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2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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