たまにこうやって不動産の相談を受けていると、

「困っているので助けてください」

「困っているのでアドバイスください」

というメッセージを頂きます。


というのも、不動産投資の勉強を全くせずに、

業者がたっぷり利益を乗せた物件を

何もわからずに買ってしまって、

このようなメッセージを送ってくる人は

多かれ少なかれ一定数います。


私が知っている範囲ですが、

新築ワンルームマンションはほぼ利益が

投資家さんで残りせんが、

一棟物でも、かなり酷い収支で

物件を買ってしまっている人もいます。


例えば、3億くらいの物件を

利回り7%とか8%とかで買って、

金利が4%以上で融資を引いていて…

とここまででも、このメルマガの読者さんであれば、

このイールドギャップの物件を買う人は少ないでしょう。


イールドギャップとは利回りと金利との差ですが、

イールドギャップは6から6,5は

少なくとも無いと投資は難しいです。


利回りが7%で金利が4%だと

このイールドギャップが3しかないので、

これはかなり厳しい収支になる…

という事が、パッと見でわかる訳です。


もちろん、物件が立地が良く、

キャッシュフローが出なくても良い…

という投資もありますし、

イールドギャップが必ずしも6から6,5必要とも

言い切れませんが、

キャッシュフロー目的な投資はこの数字が目標になってきます。


それが3とか、場合によっては3を切る場合も、

存在する訳です。


そして、私が知っている事例に戻りますが、

利回りが7%で金利が4%、

それだけならまだトントンくらいでしょうが、

私が聞いた事がある事例は、

ここで空室率が30%とか出てしまっているのです。


そうすると、3億で7%の利回りでなく、

その70%しか回ってないので、

210万円の家賃が満室で入ってきますが、

140万とか150万とか入ってきてない訳です。


この差額が全部投資家負担になるので、

毎月50万円の手出しとかに

なっていたんですね。


まあ、これは完全に火の車状態な訳ですが、

ここまで来てしまうと、

もう打つ手は非常に少ないですね。


残債もそんなに減っていないでしょうから

売るに売れないですし、

対策としては空室を埋めるとかしか

無いという訳です。


だからこそ、どんなポイントに注意して

どんな物件を買うと危険なのか?を

最初に勉強すべきなのです。


ということで、私のように

毎日のように不動産の相談を受けていると、

色々なメッセージを頂きます。


中には、業者に騙されて

悲痛な状態になっている人からも

「助けてほしい」とメッセージを頂きますが、

もうその時点では修正は難しいですね。


そして、その対策は最初に

勉強するかどうかが大事な訳で、

勉強しない投資はギャンブルになるか、

業者にガッツリ利益を取られてしまうかの、

どちらかになってしまいますね。


だからこそ、不動産投資をする上での

勉強は非常に大事な訳です。



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