古い木造アパートを買ってしまうと、

属性が毀損されて

次の物件を買いづらくなってしまう…

という考え方をしている人がいます。


この考え方ですが、

半分正解で半分不正解です。


というのも、古い木造アパートを買うと

そもそも何で属性を毀損すると言われているのでしょうか?


まず、法定耐用年数が木造は22年と短く、

築20年の物件に対して、

20年の融資を付けてしまうと、

法定耐用年数を大幅にオーバーして

融資期間が設定されてしまいます。


こうなってしまうと、

法定耐用年数内でしか融資を出さない

金融機関から見ると、

属性を毀損してる…

と言われてしまいます。


また、古い木造を買うと

属性を毀損する…ということに対して、

もう1つの考えたがあります。


それは、物件を評価する

評価基準の1つとして、

積算評価という評価方法があります。


その評価方法に照らし合わせると、

古い木造のアパートは

建物の評価がほとんどゼロに近いので、

土地だけの評価になってしまい、

評価が低くなってしまう…

ということなのです。


この点をカバーしてくれそうな物件が

RCの物件なのです。


法定耐用年数が47年と長く、

仮に築20年の物件でも、

残りの耐用年数が27年も残っています。


この期間内に融資を引ければ、

法定耐用年数内で融資を引くという規定の

銀行の内部規定にも適合します。


また、RCマンションは積算評価も高くなるので、

その点でも次に繋がりやすい物件といえます。


ですが、これはあくまでも

他の銀行の評価基準に合いやすい…

というだけで完璧だとは言えません。


まず、年収に対して借り入れ基準を

設けているところは、

どんな物件を買おうと、

年収額に対して借り入れが大きくなると

借りられなくなってしまいます。


また例えば、関東が営業エリアの銀行は

他の銀行を使って関西に物件を買ってしまうと、

その物件は営業襟が外になってしまうので、

どんなに評価が出ていようと、

限りなく評価はゼロに近くなってしまします。


これは何を意味するのか?というと、

RCを買い続ければ、

ずっと物件を買い続けられる…

ということではないのです。


物件を買うということは、

少なくともどこかの銀行の基準には合わず、

1つ1つ買い進めることで、

使える金融機関が減っていくことを意味します。


そして最終的に、メインで取引している銀行からも

借入額が多くなってくると、

「もう融資出来ません!」

と言われて不動産投資が終了します。


ただ、そもそものスキームを変えてしまうと、

買い続けられる方法も存在します。


まあ、その辺の詳しい話は、

私の面談に来た方に

直接お話しさせてもらっているので、

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ということで、RCの物件を買えば、

ずっと物件を買い続けれる…

と思っていますが、

それは違います。


なぜなら、RCの物件と言っても、

完璧な物件はなく、

どこかの銀行が融資を出したとしても

他の銀行の規定に合わない可能性があるからです。


ですので、RCでも属性は毀損しますし、

積算評価が出ているから

物件を買い続けられるとは限らないのです。



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