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不動産投資で大事なことは、

どんな物件をどんな条件で買っていくか?で

そこが根本的に間違っていると

不動産投資は失敗します。


ここで勘違いしている人がいますが、

多くの人がいかに良い物件を探すか?

という事だけに注力します。


特に不動産投資を学び始めた人、

不動産投資に取り組み始めた人などが

どんな物件でも良い条件で買えると勘違いしている人が多です。


より良い物件を探すことは大事ですが、

それは不動産投資では1つの要因でしかないです。


もう1度言いますが、

不動産投資で大事なことは、

どんな物件をどんな条件で買うのか?

ということで、

良い物件だけを追い求めている人は、

どんな条件で?というところが根本的に

抜け落ちています。


例えば、よくあるのが古い木造の利回りが高い物件で、

金利はなるべく低い金融機関から融資を受けて、

なるべくキャッシュフローが残るように物件を買いたい…

というご要望を頂くことがあります。


そもそも金利が低い金融機関は、

古い物件に融資をしたがらないケースが多いです。


金利1%台、2%台で融資を出している金融機関もありますが、

そのような金融機関は築浅の物件が好きなところが多く、

木造の古い物件に融資を出す金融機関は非常に少ないです。


日本政策金融公庫は全国どこの物件でも

木造の古い物件でも融資を出す可能性があるのですが、

融資期間が短かったり、

融資の評価額が基本は積算評価の半分なので、

融資額が伸びなかったりします。


そうすると、なるべく自己資金を出さない投資や、

キャッシュフローを出していく投資は出来ないので、

自己資金を多く入れてもキャッシュフローはカツカツ…

でも、物件の利回りは高いという投資になってしまう訳です。


または、自分の自己資金を大量に投入して

物件を買っているので、

キャッシュフローが出たとしても、

自分が入れたキャッシュフローを回収しているだけの投資…

になってしまう訳です。


では、レバレッジをかけて不動産投資をする場合は、

金融機関から融資を受けて不動産投資をする訳で、

その場合は、自分が借りたい銀行さんは

どのような条件の物件に融資を出すのか?を

最初に理解しなければなりません。


その上で、ある程度、購入する物件の条件が

固定されますから、

ある一定の条件で物件を探していくと、

その物件が高いのか、安いのかがわかる訳です。


これで、どのような条件で投資をしたいのか?を

最初に決めておかないと、

なかなか金利などを考えた時に良い条件で

投資を始められません、

物件を大規模に増やしていく…

ということもできなくなってしまう訳です。


ということで、不動産投資は利回りが良い物件を探しても

そもそも、その物件は融資が付かない可能性もありますし、

融資期間が伸びないかもしれません。


また、大量の自己資金を出さないと買えない物件かもしれません。


ですので、不動産投資の肝は、

どんな物件をどんな条件で買えるか?

ということを理解した上で進めていかないと

かなかな成功はありえないので、

物件ありきの考え方だとダメですね。


それよりも、自分を目指して、

そしてそのために自分がどんな方法で

どんな条件で物件を買っていくのか?を

最初に理解した上で、

その中で良い物件を探すのが

不動産投資の王道になる訳です。



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