世間では与沢翼さんが資金ショートした…

 という話題で持ち切りみたいですが、

 今日は不動産投資家の資金ショートについて

 書いてみます。


 実は他業種の起業に比べて、

 不動産投資での資金ショートは

 なかなか起こりづらいものです。


 というのも、不動産投資、

 事業として言うと不動産賃貸業は

 しっかりと調べて物件を買うと、

 将来的にもどのくらいの家賃収入が入るのか?が

 予測しやすい事業と言えます。


 また、不動産は土地は対象になりませんが、

 建物は減価償却の対象になりますので、

 税金的にも他の事業に比べて優遇されています。


 また、銀行からお金を借りて投資をしたとしても

 返済は利息と元本に別れていて、

 元本には税金が掛かりますが、

 利息は経費になりますので、

 その点も税制上、有利に事業を進められます。


 例えば、このスキームを使った節税方法は、

 木造の法定耐用年数が22年なので、

 それを超えているような物件を買って、

 建物の分を4年で償却し、5年目に売却すると、

 その5年間の家賃収入は、

 建物比率にもよりますが、

 ほぼ税金が掛からずに手元に残ってしまったりするのです。

 (他の事業をやられている方がいれば、

  これがいかに税金が優遇されているかが
  
  おわかり頂けるかと思います。)


 まあ、社長が4ドアのベンツを買って

 1年とか2年で売却するパターンの

 不動産バージョンで、

 しかも家賃が入ってくる…という利点付きの

 節税方法です。


 そんな税金面でも有利な点がある不動産投資ですが、

 資金ショートの可能性がゼロではありません。


 それはどのポイントか?というと、

 これは物件にもよりますが、

 まず、物件の購入時です。


 物件の購入時に資金が少ない場合は、

 思わぬ修繕などが発生すると対応が効きません。


 ですので、これを対処出来るようにするには

 なるべく入居率の高い物件を買うとか、

 手間の掛からない物件を買うと、

 その対策になると思います。


 それから、もう1つの資金ショートの可能性としては、

 減価償却を建物と設備に分けた場合、

 設備の減価償却が切れてきて、

 なおかつ、銀行への返済の元金部分が増え、

 利息部分が増えてきた時です。


 簡単に言うと、RCなどの長期で融資を組んで

 物件を買った場合の7、8年経過した時です。


 そのような時に余剰資金をプールしていなかった場合は、

 徐々に税金が増えてくるので、

 その時に、条件よく売却出来るのであれば

 売却も1つの手だったりする訳です。


 という事で、今日は不動産投資の資金ショートの

 可能性が高い時期について書いてみましたが、

 これは物件や融資の組み方、

 物件を購入した投資家さんの資金余力にもよりますので、

 気になる方は危機が訪れる前に

 1度私に相談してみる事をおすすめします。



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