2014年11月

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お金 に参加中!
不動産投資の失敗で多いのが、

「自宅の近くの物件が売られているので買ってみた…」

です。


なんとなく、自宅の近くの物件が

売りに出ているとすぐに見にも行けるし、

見てみて良かったら、

なんとなく融資も付きそうだし

買ってしまった…という方は実際にいます。


なんでこれがいけないのか?というと、

まず、不動産投資は目標としている所が

どこなのか?を考えなくてはいけません。


例えば、年間でキャッシュフローを

1000万円欲しい人は、

5億くらい物件を買うしかないのですが、

個人の限界で物件を買えるのは、

年収が1000万円の人でも3億、

年収が500万円の人だと1億も買えません。


ですので、その3億の壁を超えるように

方向性を考えて物件を買っていくのが

最初の段階で肝心になってきます。


また、近所だから…で物件を買うと、

もっと条件の良い物件を検討から

外してしまう事もあります。


近所しか見ていないと、

検討する物件数が圧倒的に少ないので

その物件が良いものかどうかを

少ない情報で検討するしかないのです。


銀行融資も、近くの物件という理由で購入検討すると、

例えばその物件が古い木造などであれば

かなり融資をしてくれる金融機関は

少なくなってしまい、

キャッシュフローが出ない状態で

物件を買う事になってしまう事もあります。


不動産投資をする上で大事な事は

感情で物件を買わない事です。


その典型的な例が

家の近所で物件を探す…

という事で、この探し方だと

投資として失敗している人が多数いる気がします。


感情で物件を買うのではなくて、

投資物件を買う時は数字で買う…

それにはなるべく購入範囲を広げて

その中で条件の良い物件を買う事が

より良い投資が出来る秘訣です。


近所の物件だからの他には

自分が住みたいと思ったからとか、

外壁の色が可愛かったからとか、

そんな思い入れで投資をするのではなく、

キャッシュフローが出て、

しっかりと入居者が入る物件を探す事が

投資物件を買う上で1番大事な事だからです。



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水戸大家の投資物件情報








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お金 に参加中!
私のメルマガなどで、物件情報をご紹介していますが、

たまに1日だけで違う物件になっている事があります。


これは2つの理由があって、

物件自体が売れてしまったり、

売り主の都合で売り止めになってしまったり、

という事があります。


それで、そのほとんどが

物件自体が売れてしまった…

という事がほとんどです。


メルマガを毎日見ている人で

気付いている人もいるかと思いますが、

中には1日で掲載が変わっている物件もあります。


しかも安い物件では無く、

数億円の物件が1日で売れていっています。


実はこれは表向きは1日で売れていますが、

内情を明かすと15分とかで売れています。


それも数百万とかの低額の物件では無く、

数億の物件が数分で売れています。


これはなぜそんな事が起きているのか?というと、

情報の質が高いという事が挙げられます。


売りに出されている物件は

世の中に多数あるのですが、

数字が出ている物件は非常に少ないです。


そんな数字が出ていて、

しっかりとキャッシュフローが残る物件は

非常に少なく、多くの人がそんな物件を

探しています。


もちろん、融資を使うのであれば

融資とセットで考えなくてはいけません。


融資が付いてしっかりと手残りが残る物件…

そういう物件が今は一瞬で売れていっています。


ではなぜうちの会社は物件情報が豊富で

情報が集まってきているのか?ですが、

物件を集める広告費だけで

月に数百万のお金を使っています。


良い物件が無いのであれば

お金を使ってでも集めてしまえば良い訳で

だから、うちの会社は物件の情報が

集まってきている訳です。


ちなみにどこの媒体に広告を出しているのか?は

企業秘密なのですが、

うちのように徹底して広告を出している会社は

他には私は知りません。


投資系の物件情報を集めるのに、

月に数百万、他にも広告は出しているので、

広告だけで使う月は1000万とか使っています。


だからこそ、情報が集まり、

良い情報を投資家さんに提供出来て、

そして一瞬で物件が売れてしまう…

という現象が起きている訳です。


という事で、私の中ではずっと一貫して

「情報を集める」

という事をここ数年はずっと言っています。


良い情報を集めてきているからこそ、

当社のお客さんには良い情報が提供でき、

そして買って頂いた方も

キャッシュフローが残って喜んでもらえて、

またリピートして物件を買って頂いている…

というのが今のうちの会社で行われている事です。


ちなみに、このように情報を常に集めていますが、

そんな情報を最初に受け取れるのは

私の無料面談に来た方が優先になりますので、

まだ無料面談に来た事が無い方は、

一度、無料面談に来てみてください。


物件の情報は全国で集めていますし、

物件を買っている人は

日本全国どころか海外の人も

買ってもらっているので、

全国どこに住んでいても大丈夫です。



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不動産投資を考えて物件を買おう!

と思ったら、現実的に融資を使って

不動産を買おうと考える人がほとんどなはずです。


条件次第では20年から30年という

長期で融資が引けるので、

不動産投資は利益が残る訳です。


この融資ですが、人によっても

物件によってもどんな融資が

どんな条件で付けられるか?は変わってきます。


また時期によっても変わってきますし、

銀行の方針や、

同じ銀行でも支店や担当者が違うと

変わってきます。


それから不動産業者によっては、

力があるところであれば、

その業者の力で融資がOKになる事もあります。


つまり、力のある業者の紹介だと

融資が付く事もありえます。


ですので、

「5年間はお金を貯めて5年後に投資をしたい…」

と言われても私は5年後の事は

お返事をする事が出来ません。


極端な話、明日には融資の基準が

変わっている事もありえるので、

融資に関しては未来の話は出来ないのです。


なぜ、明日にでも融資の方針が変わる

可能性があるのか?というと、

銀行も株式会社で頭取という社長がいます。


極端な話、頭取が

「明日から融資や〜めた!」

と言うと、その銀行の融資はストップします。


そんな事は無いだろう…と思われるかもしれませんが、

私の所には各銀行の担当者がやってくるので、

融資の最新の情報が入ってきます。


そして、融資基準はコロコロ変わっていて、

いきなり融資基準が変更されるなんて

実は日常茶飯事なのです。


それから外的要因でも融資基準は変更されます。


以前、不動産ミニバブルと言われる時期が

日本ではありました。


不動産の価格が首都圏を中心に値上がりし、

その時は、2008年のリーマンショックまで

値上がりを続けました。


そう、リーマンショックまで物件が上がり続けて、

リーマンショックを機に一気に不動産価格が

下がったのです。


これはただ単に物件価格が下がった理由は

融資が出なくなって物件が買えなくなった訳です。


融資と物件価格の関係は同調していて、

物件価格が下がったということは、

物件を買える人がいなくなったという事で、

なぜ物件が買える人がいないのか?というと、

融資が付かなくなったから…という事ですね。


という事で、融資を使って

不動産投資をしよう!と考えている人は

銀行がどんな要因で融資基準を

変えて来るのか?という事は

知っておいて損は無いです。


様々な要因があるのですが、

今日の融資基準はあくまで

今日の時点の融資基準で

明日はどうなるのか?わかりません。


そして、今日の融資基準は

各銀行の融資基準が私の所には来ているので、

そんな今日の融資基準が知りたい人は

私に直接聞いてみてください。



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会社勤めをしていたり、

会社を経営していると、

どこからともなく営業の電話が掛かってくる…

という経験を今までした人もいるかと思います。


営業の電話は色々とあると思いますが、

不動産業界でいうと新築ワンルーム販売の業者が

このような電話をしている事が多いです。


私が絶対にしてはいけない…と言っている

新築ワンルーム投資を販売している業者です。


当社の営業は新規のお客さんを獲得するために

名簿屋から名簿を買ってきて、

営業電話を掛けまくる…ということは一切行いません。


うちの会社の営業は何をやっているのか?というと、

物件の情報を探しています。


業者に電話を掛けたり、

うちに物件を売りたいと

問い合わせてくるお客さんの

対応をしています。


そして、出てきた物件の情報を

買いたいお客さんにお知らせしている訳です。


そもそも何でこんなに

同じ収益物件を売っている業者なのに

違いが出るのか?というと、

新築ワンルーム販売業者は

無知なお客さん相手に、

利益の出ない物件を売りつけています。


うちの会社の場合は、

お客さんにも勉強してもらって、

その上で利益の出そうな物件を探し、

そして買ってもらいます。


新築ワンルーム販売業者の場合、

とにかく新規でお金を持っているお客さんを

獲得しないと商売になりません。


なぜならお客さんを騙して売るので、

とにかく投資に詳しくなく、

買ってくれる人を常に探している訳です。


うちの会社の場合は、

1回買ってくれた人が利益を出すので、

リピートして買ってくれる人がほとんどで、

また、新規のお客さんも

すでに勉強しているか、

無料面談に来て頂いた方で

知識の無かった人も勉強を

してから買う人が多いです。


ですので、売り込むような営業はしませんし、

数字で判断する人ばかりなので、

良い物件でないと買ってもらえません。


騙して売ってしまう…という事は

一切出来ない訳ですし、

そんな事はやりたくないです。


もちろん、買った後の経営能力や、

投資はリスクがあるものなので、

1万人中1万人が成功するとは言い切れませんが、

かなりの高い確立で

うちの会社で投資物件を買ってもらった人は

成功している人が多い訳です。


まあ、新築ワンルーム販売の業者のように

そもそも名簿屋から名簿を買ってきて、

片っ端から電話をしていく…

という事が良い事だと思いませんし、

その後も確実に買った人が

損をしているのが現状なので、

そんな事業は事業とは言えないと思います。


お客さんから良いと思われる

そんな事業をやっているからこそ、

リピーターも多いですし、

信頼もされる訳ですね。


という事で、会社や個人を問わず、

今の世の中はどこから調べたのか不明ですが、

営業の電話が掛かってくる時代です。


なんでそんな事をその会社はやっているのか?

という事を考えて行動をしてみてください。


そして、そんな事をしないでも

しっかりとした事業をしている会社は

売り込みの電話なんかしなくても

物件が売れていってしまう…

というのが現状だったりします。


どんな投資をするのか?も

どんな会社と付き合うのか?も

よく考えて行動してください。



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今日の配信で実はメルマガの配信が

2000回目になるようです。


私のメルマガは、メルマガの冒頭に

必ず配信回数を書いていたのですが、

今日の配信で2000回目のメルマガになります。


1日1通しかメルマガは書いていないので、

2000日間メルマガを書き続けた事になります。


年数にして5年半くらい続けている事になります。


また、不動産の相談を私が直接お受けする企画、

無料面談も3年前から始めて、

今では4000人を超える人が

私に直接、不動産の相談をしています。


実はどちらもそれをやったからと言って、

私に直接、お金が入るものではありません。


メルマガも読者さんは読むかもしれませんが、

無料で配信していますから

読んでもらっても私には1円も入りません。


また、無料面談も、無料でやっているので、

私には1円も入りません。


でも、当社は成長してきたのですが、

これはなぜかと私は分析したのが、

無料だけど良い情報を提供してきて

信用を第一にお仕事をしてきたから…

だと思います。


私のメルマガも毎日書き続けてきて、

私が不動産投資家をしていた頃から

ずっと私が出せるだけの情報を

出してきました。


また、私に直接、不動産の相談が出来る、

無料面談でも全力で私が

いつも対応してきました。


私がブログやメルマガを始めた時も、

その後も、多くの人がブログやメルマガを作り、

そしてやめていきました。


また、私はここ3年間、毎日のように

不動産投資の相談を完全無料で受け続けてきましたが、

私の真似をする人はいても、

私のように毎日、相談を何人も受けている人は

聞いた事がありません。


私や当社が成長してきた理由は

「誰もやらない事をやってきた…」

からなのです。


しかも、それが昨日、今日で

簡単に出来る事でなく、

何年も掛けてじっくりやってきた事で、

誰にも真似出来ない事を

ずっと続けてきたからなのです。


5年以上も不動産投資の情報をメルマガで

毎日、休まず書いて、

3年以上も毎日、人に会って、

相談を受け続けているのは

日本でも私だけしかやってない事です。


これが昨日や今日だけで

何か真似をしても

本質がわかってしまいますし、

ずっと長くやってきた人の事は

多くの人が信頼してくれています。


実際に私のところには

今は多くの人が訪れ、

多くの人が当社で物件を買って頂いています。


ですので、今日で私もメルマガを書いて、

早5年半になりますが、

これからも第一線に立って、

信頼出来る情報をわかりやすく

配信していこうと思います。


目指せ、3000回、4000回、

1万回ですね。



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新築ワンルームへの投資をしてしまって

その物件が足かせになってしまって、

次の投資に進めない人も多いと思います。


そんな新築ワンルームですが、

より高く処分する方法を考えてみました。


不動産投資の広告を見ていると

色々な業者が広告を打っています。


そんな中でも、

「この広告いいな!」

と思える広告が実は

新築ワンルームの業者だったりして、

広告の善し悪しで投資をすると

とんでもない事になります。


私は不動産業者になる前から

ずっと一貫して

「新築ワンルームに投資をするな!」

と言ってきました。


ワンルームとは、区分所有と呼ばれる

マンション1室への投資です。


中古のワンルームへの投資も結構、難しく、

現金で業者が仕入れるような価格で

投資が出来るのであれば良いのかな?

とも思いますが、

融資を引いて相場並みで買って

利益を出している人はほとんどいません。


ワンルーム専門でやっている業者は

中古を結構高値で買い取ったりしていて、

買い取ったら即転売して儲けるので

多少高くても買っているのが現状です。


例えば、築浅のワンルームを2000万円の

利回り5%で売れるとします。


もちろん、買った投資家は

これを融資を組んで始めると、

毎月良くてトントン、

物件によっては投資した初月から

赤字になる物件もありえます。


ですが、2000万円、利回り5%で買う人がいるので、

ワンルーム専門の業者は1700万とか、

1600万で仕入れても利益が出るので、

そのくらいの高値で買ってもらえる可能性もあります。


そんな事が起きているので、

私がもし新築でワンルームマンション投資を

してしまったら、

そのようなワンルーム業者に買い取ってもらうのが

1番高く売れる可能性があります。


ただ、新築ワンルームを売っている業者は

老舗で長くやっている業者が少ないです。


というのも、

新築ワンルームへの投資が

買った投資家が利益が出るどころか

完全に損をするので、

売っている業者は長くは続かないんですね。


ですので、新築ワンルームの投資を

何も勉強しないで買ってしまった場合は、

ワンルームを専門に販売していて、

買い取りもやっている業者に

買い取ってもらうのが1番高く売れる

可能性があります。


ただ、これは次に業者も

再販売できると思える物件であれば…

だと思うので、なんでもかんでも

売れる可能性がある訳ではないですが、

試してみる価値はあると思います。


また、私の方でも買い取り業者はご紹介出来ますので、

自分で業者を探すのが不安な方や、

探す作業がめんどくさい方は、

下記より「ワンルーム売却希望」

と書いてお申し込みください。

→ http://mitoooya.jp/q.html


うちのお客さんには利益の出ない物件は売れませんが、

私のメルマガを見て困っている人の

力にはなりたいので、

こんな話を書いてみました。


ただ、新築でワンルームを買っている人は

業者買い取りでもほぼ赤字になると思うので、

その辺はご了承ください。


やはり、新築、中古に限らずに

ワンルームマンション投資は

やらない方が良いと思います。



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今、大阪に来ていて、

大阪の方を中心に私の無料面談を

毎日、行っています。


そんな中で

もう大阪に来るのも3回目で、

かなり大阪の事も詳しくなってきました。


というのも、不動産投資をする中で、

1番大きいのは金融機関の事を

どれだけ知っているか?です。


融資を使わないで不動産投資をするのであれば

金融機関の事を知らなくても良いのですが、

融資を使って不動産投資を行うのであれば

金融機関の事を知らなくてはいけません。


そこでなぜ私は多くの金融機関の情報が

集まってくるのか?というと、

毎日、無料面談をしていて、

投資をすでに行っている人も

私の元を訪れます。


そうすると、どこの金融機関を使って、

どんな投資をしているのか?という

情報も合わせて聞いている訳です。


そんな事を、ここ3年間で繰り返してきたので、

どこの金融機関が出していて、

どこの金融機関が出していないのか?が

かなりわかってきている訳です。


例えば、大阪などはもう3回も

遠征に来ていて、

1回の遠征でも50人〜60人の人と

お会いしています。


累計で150人くらいの人と

お会いしていて半分くらいの人が

物件を買っています。


また、東京での面談や神戸に行ったときも

大阪の人の投資を見ているので、

かなり大阪の人がどこで融資を引いているのかが

わかってきています。


多くの人が融資を引いている金融機関が

実は融資の緩い金融機関で

さらに突っ込んで考えると、

金融機関によって得意な物件、

不得意な物件があったりする訳です。


ですが、これは多くの時間を

面談に費やしてきたからこそ

わかってきた事で、

そんな金融機関の情報も私に相談してくれれば

お伝えする事が出来る訳です。


今日も神戸の人が大阪面談に来ましたが、

マイナーな神戸の信金の話をすると

「えっ!なんでそんなマイナーな信金知ってるんですか?」

って驚いていたくらいなので。


まあ、そんな地元の人しか知らない

金融機関も、かなり熟知してきていて、

これを全国でやって行きたい訳です。


大阪も全く不動産投資に融資を出さないところは

全然、出さないので、

そういう意味でも私に相談すると

一瞬で4000人にお会いして

得た情報が手に入ってしまう訳です。


という事で、

ここ3年で4000人以上の人にお会いして

金融機関の情報にも

めちゃくちゃ詳しくなっています。


ですので、

融資を今よりも良い条件で

今よりも多く受けたい…

という人は、私に聞いてみてください。


ひとりで悩むよりも

もっと簡単に早く、

良い条件で不動産投資が出来ると思います。




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今日は新しい動画のご案内です。


今日の動画は

「物件を売却する時の注意点」

です。


物件を売却する時に注意する時に

何を注意すれば良いのか?を解説した動画です。


物件を売却する時に思わぬお金が掛かってしまう時も

ありえます。


また短期で売却する時に注意するべき点でもあります。


「こんなはずじゃ無かった…」

と、売却時に思わないように、

売却で注意するべき点を動画を通して学んでみてください。


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私のところには人生を変えたい!と思って、

相談に来ている人がかなり多いです。


そんな中で本当に人生を変えている人は、

2つの事をしています。


1つは正しいノウハウを学ぶ事。


やる気があって行動に移す人もいますが、

正しいノウハウを学ばないと

自分の行っている行動がマイナスになる事も

ありえます。


この前、私は面談をしていて、

ある失敗事例を見てしまいました。


どういう事例かというと、

利回りが7%くらいの物件を

金利が4%以上の銀行で

オーバーローンで組んで買っていたのです。


しかも年収が高く、

個人の属性が高い人だったので、

数億単位の物件を、

その利回りと金利で買っていたのです。


家賃に占める返済額の比率は、

90%から、もしかすると融資の内容によっては

100%を超えていたのかもしれません。


空室も出ていたので、

当然、物件の収支は大赤字で、

毎月、数十万のお金を個人の収入から

充てていくしかありません。


これは個人の年収が高く、

属性が良いので融資が組めたのですが、

それにしても毎月の返済のため

数十万の手出しを続けては

投資としては意味を成しません。


また、物件を高値で買っているので、

損をしない価格で売り出そうとも

相場から見ると絶対に売れません。


売るに売れず、持っていても赤字…

というのは、新築ワンルームもそうなのですが、

それの大型番の投資な訳です。


ちなみに、この物件は業者が売り主で、

利益をたっぷり乗せて売っている訳ですが、

たぶん、この物件を売って

1億くらいの利益を出しているのかな?と

私は想像出来ました。


この話を聞いて、

「ひどい業者だな!」

と思う人もいるかもしれませんが、

物件を買った人も勉強をしなかったので

責任がある訳です。


ですので、物事をなにか始めるまでには

正しいノウハウを学ぶ必要がある訳です。


また、正しいノウハウを学んでも

それを実行しないと成功は出来ません。


やはりどの世界にも

勉強だけしていて肝心の勉強を活かす作業を

全くしない人がいます。


そんな人は、頭でっかちになっていくのですが、

全然、収入も資産も増えません。


本当は行動を起こした方が、

例えば、会社を辞めたいのであれば

その目標に少しずつでも近づくのですが、

全然、今の場所から抜け出せない訳です。


行動をすると成功に近づくのですが、

行動をいかにしないか?という理由ばかりを考えて

「いつか誰かが助けてくれるだろう」

と思っているか、

今の現状に満足して

もしくは今の現状を変えたくなくて

ずっと同じ所にいる訳です。


それよりは目標を達成する人は、

目標の今年か頭になく、

「その目標を達成するには…」

という事をいつも考えている訳です。


もちろん、行動をすると、

問題も発生するのですが、

たとえ問題があったとしても、

問題にいつもぶつかっている人は

段々、問題を楽しんで解決するようになっていきます。


ですので、なにか行動を起こす事は

実は楽しい事だと思えるようになる訳です。


という事で、成功するためには…

という事は、私はいつも考えていますが、

正しいノウハウを学ぶ事と、

そのノウハウがわかったら、

とにかく行動を起こす事、

この2つが成功するための近道な訳です。



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私は毎日のように不動産の相談を受けていて、

もうかれこれ3年になり、

4000人以上の人とお会いしてきました。


そんな中で、やはり面談に来て

効果が高い方と低い方がいます。


面談に来て効果が高い方は、

まず勉強をされている方です。


勉強というのは、

不動産投資の本を読んだり、

セミナーなどに参加されている人です。


私のメルマガをしっかり読んでいる人も

勉強の中に含まれます。


ただ、すでに不動産投資を始めていて、

不動産投資の本やセミナーに参加して

その通りに始められた方は

目標から遠ざかる投資もしてしまうので、

現状を理解するのも早いのですが、

遠回りをしてしまったとわかると

かなりがっかりする人も多いです。


まあ、ほとんどの人が

私の話を聞いてなくて投資を始めているので、

失敗してしまった…という人の方が

実は多かったりするのですが、

それでも挽回は可能なので

どんな人でも成功する事は出来ます。


それから、勉強しているかどうか?

という要素以外に、

どんな人が私の面談が高いか?というと、

素直な人です。


私は5年前に起業しましたが、

起業前からも取材を受けていましたし、

起業後も本を出版したり、

様々なメディアに出たりして

色々な人脈も出来ました。


そんな中で、成功者にも会いますし、

成功出来ない人にも会ってきました。


まあ、無料面談でも凄い数の人と会っていますが、

そんな多くの人に会ってわかったのが、

成功者の多くが素直な人が多いです。


中には成功者の中にも

素直でない成功者もいますが、

圧倒的に素直な成功者が多いです。


というのも、信頼出来るノウハウがあったとして

そのノウハウを実行すれば

すぐ1万円入ってくるとします。


素直な成功者はすぐに実行するのですが、

素直でない人は何もしません。


これがその後の人生を大きく変えていく

原因になり、

たった1万円が入ってくるという成功体験ですが、

その1万円が入ってくる行動を

ずっと取り続けると、

やがて10万円、100万円、1000万円…

と差がついてくる訳です。


不動産投資の場合は額が大きいので、

数千万〜数億単位で、

この差が広がっていく訳です。


ですので、私の所には

実に多くの人が相談に訪れますが、

私の面談を聞いて効果が高い人は、

「勉強している人」

「素直な人」

のこの2つの要素がある人ですね。


どんな人でも来て頂いていいのですが、

よりすぐに成功する人と、

結果を出せない人もいるので、

こんな事を書いてみました。



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