2014年04月

 不動産を買ってから大家さんとして

 物件を貸す、不動産賃貸事業で成功するには

 物件を買ったあとの事も大切です。


 購入するときは、数字を良く見て考え、

 理性を働かして買った方がいいですが、

 物件を貸す時は、営業の感情に訴えて

 人を動かして貸した方がいいです。


 では、どんなポイントが1番大事なのか?というと、

 それは、「しっかりと入居者を入れる」事です。


 入居者が入らなければ、

 購入前の計画は厳しくなってしまうので、

 まずは満室か、空室が出ても

 すぐに空室を埋める事が大事になってきます。


 では、具体的にどうすれば良いのか?というと、

 まずは管理会社をしっかりと選ぶ事から始まります。


 具体的な管理会社の選び方は

 先日の記事で書いたので、

 こちらを参考にしてみてください。

 → http://mitoooya.com/archives/52367784.html


 管理会社が決まったら、

 次に行う事は管理会社と、

 いかに良好な関係を築くか?です。


 この管理会社の付き合い方の上手い人が

 実は入居付けにも大きな差が出てきます。


 これも人気のある管理会社から見ると、

 管理を依頼してくる大家さんは

 実はかなり多かったりします。


 それは人気のある管理会社から見ると

 信頼の出来る管理会社であれば

 管理をお願いしたい人は多くいるので、

 人気が集中してしまうからです。


 その会社に管理を任せておけば、

 満室になっていて物件も常時きれい…

 となれば、当然、人気が集中するからです。


 そんな管理会社では、

 実は多くの大家さんが殺到して管理を任せているので、

 その中から選ばれる大家さんになる事が重要だったりします。


 多くの大家さんの中から

 自分が選ばれる大家さんになる…

 という事はどのような事なのか?というと、

 これは実は単純な事だったりします。


 その方法は、実に簡単で、

 例えば、管理会社は入居付けをした時に

 広告費を請求してくる事が多いです。


 この広告費も、その物件周辺の相場にもよりますが、
 
 1ヶ月くらいの所が多いです。


 その広告費とは別に、

 担当者に1万円から3万円くらいの

 謝礼金や商品券をあげたり、

 その決めてくれたお店に、

 ジュースやカップラーメンなどの

 実用的な贈り物をしたりすると

 他の大家さんはやらないので、

 実は目立つ事が出来たりします。


 他にも、実際によく決めてくれる

 お店の人と飲みに行ったりすれば

 かなり仲良くなって、

 入居付けは高確率で決まったりします。

 
 賃貸の営業は男が多いので、

 2次会でキャバクラなんかに行くと

 かなり覚えられる大家さんになる訳です。


 これは、最終的に不動産は「人」なので、
 
 泥臭いこのような贈り物や

 接待が実は効いてきたりする訳です。


 そういう意味では、

 物件を買ったあとはコミュニケーション能力が高い人が

 実は有利だったりもします。


 という事で、物件を買う時は

 数字を見て理性的に買うのが良いのですが、

 実際に管理をする段階になったときは、

 営業の感情に訴えて、

 泥臭く事を進めると良かったりしますね。



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 良い物件を買えるかどうかで、

 1番大事な事は「行動力」が

 あるかないかになります。


 というのも、私は今現在も

 不動産の仲介業者として、

 多くの売買物件を仲介させて頂いています。


 そんな中でも良い物件をすぐに買っている人もいれば、

 1年経っても、2年経っても全く

 物件を買えていない人もいます。


 では、そんな買える人と買えない人の差は

 なんなのか?というと、

 それは「行動力」があるかないか

 という単純な事なのです。


 今、不動産市場は物件を買いたい人が非常に多く、

 良い物件が少ない状態が続いています。


 1つの優良な物件が出てきたら、

 その物件を多くの人が奪い合っている…

 という状態になっているのです。


 これがマイホームの場合は、

 売っている物件が多く、

 買いたい人が少ないので、

 1人のお客さんを多くの会社が

 「買ってください!」

 と営業する訳です。


 アパートやマンションを買う場合は、

 売り主側に主導権があり、

 1つの優良物件に対して

 不動産を買いたい投資家が

 「売ってください!」

 とお願いするような市場が形成されている訳です。


 それでもマイホームを買う感覚で

 いまだに「今週末に物件を見に行けばいいや」

 と考えている投資家もいる訳で、

 そのような人は絶対に優良な物件は買えない訳です。


 という事で、今は非常に市場に出回っている

 優良な物件は少なくなってきています。

 
 だからこそ、物件の情報を掴む行動力も必要ですし、

 その物件を本気で買いに行くという行動力も

 優良な物件を買うためには絶対に必要で、

 のんきに構えているとすぐに物件は

 無くなってしまいますね。



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 アパートやマンションなどの

 不動産を買ってから大事になってくるのは

 管理会社の選定です。


 では、その管理会社をどのように選ぶのか?

 ですが、これは管理戸数の数が多いところ…

 が1つの目安になります。

 
 なぜ管理戸数が大事になってくるのか?というと、

 それは大家さんが管理を任せるという事は

 その会社を信頼して任せているのであり、

 その中には入居者付けが上手かったり、

 建物の管理が上手かったりする証になるからです。


 物件の管理会社に何を望むのか?

 という事は、単純に考えると

 「いつも満室にしてほしい」

 「物件を奇麗にトラブルなく運営したい」

 という2点だと思います。


 この2点をしっかりと行っている業者であれば

 自ずと管理戸数は増えていくので、

 そのような基準として

 「管理戸数」がどのくらいなのか?

 という数字は大事な訳です。


 単純に、物件を埋める能力が無く、

 トラブルの対処も遅いような業者であれば

 どんどん管理戸数は減っていく訳ですから。

 
 ですので、1つの基準として

 管理戸数というのは物差しになる訳です。


 あとは、実際にお店を訪問して

 管理料がいくらで、

 その金額で何をしてくれるのか?

 という事や、お店の雰囲気、

 そして最終的には人と人のお付き合いなので、

 フィーリングが合うのか?どうか?を

 確認して決定していく訳です。


 ただ、管理料が安い…というだけで

 決めてしまうと、

 その会社に賃貸の入居者付けの力がないと

 物件自体が空いてしまうので、

 そうなってしまうと元も子もない…

 という事にお気をつけ下さい。


 あくまでも、管理料やフィーリングといった部分は

 二の次で、大事なのは

 物件を埋めてくれる力と、

 建物の維持管理や入居者のトラブルを

 円滑に解決してくれる会社を選ぶべきです。


 という事で、今日は管理会社の選び方を書いてみました。



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 昨日から大阪入りして、

 今日は大阪のリッツカールトンのスウィートルームで

 面談をしています。


 昨年もリッツに泊まっていたのですが、

 今年は最上階の角部屋のスウィートルームです。


 こんな私も5年くらい前までは

 ただのサラリーマンでした。


 今では日本でも有数の

 高級ホテルに泊まれるようになっています。


 しかも、1泊だけとかではなく、

 6連泊しています。


 これは一重に今の事業が好調だから…

 というのが、1つの理由ですが、

 起業するにも、元を正せば

 「不動産投資があったから…」

 と言えると思います。


 というのも、私は会社を経営して

 もう早4年目になりますが、

 この4年間で全てが順調だった…

 とは言いがたいです。


 事業をしていると良い時も悪い時もあり、

 その連続の中で生きていく事になります。


 では、そんな悪い時に私がつくづく、

 「不動産からの家賃収入は良いものだ!」

 と感じた事が多かったのです。


 起業は良いときと悪いときの

 上ぶれと下ぶれの差が大きいです。


 悪いときはかなりのマイナスになったりしますし、

 良いときは物凄いプラスになったりします。


 しかし、不動産投資はその差が少なく、

 良いとき(満室)は起業ほど収益は上がってこないものの、

 悪いとき(空室が出たりしたとき)は、

 物凄いマイナスになったりしません。

 
 変な話、そんな起業するよりも安定した

 事業と言える不動産投資に
 
 私も事業が上手くいかない時は

 助けられたのが本音です。


 ですから、起業を目指している人こそ、

 起業する前に不動産投資をしておいて

 起業するのが1番良いと思います。


 また、サラリーマンの方が会社の社長などよりも

 実は融資が付きやすかったりするので、

 そういう意味でも起業準備中のサラリーマンこそ、

 起業の前に不動産投資…

 という方法が1番良いと思います。


 という事で、今、大阪のリッツカールトンの

 スウィートルームでメルマガ書いてますが、

 今、こんなところでメルマガを書いたり、

 面談をしていられるのも

 私の場合、不動産投資に支えられてきたからだな!

 と感じているので、その事を書いてみました。



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 今日は大阪入りして、明日から大阪面談をスタートします。


 そんな、大阪に向かう新幹線の中で、

 今日のメルマガは書いていたりします。


 それで、今回の大阪面談は実は2回目で、

 初めて地方遠征で2回目に訪れる地域です。


 昨年、地方遠征面談をスタートさせたのも、

 この大阪からで、実はその大阪面談に来られた方で、

 不動産投資をスタートさせた方や、

 物件を売却された方も多数いたりします。


 私は地方には、何回も行く事が重要だと思っています。


 今でこそ毎月のように、様々な地方に出て行って、

 様々な人の不動産投資の相談をお受けしています。


 そしてわかって来た事が、

 「その地方ならでは」の投資戦略があるからです。


 例えば、金融機関ひとつ取ってみてもそうです。


 地方には、その地方独自の不動産投資に

 積極的な金融機関があったりして、

 そんな金融機関をご案内出来るようにもなります。


 それは、その地方に出て行かないと

 実はわからないことだったりして、

 だからこそ多くの地方の人とお会いする事が重要になってくるのです。


 そんな地方独自の積極的な金融機関がわかってくると、

 その地方に住んでいる人しか使えなかったりしますが、

 少なくともその地方の人にはベストな提案が出来る訳です。


 だからこそ、地方の人と話をもっともっとしていかなければいけません。


 私たちが不動産投資のプロと言えるかどうかは、

 全国の不動産の事情に精通する事です。


 そして様々な事がわかった上で、

 最もその人に最適な方法を提案していく…


 これが、私たちというか、当社がやるべき事なのです。


 もちろん、様々な事がわかった上で、

 今までの方法が良ければその方法を提案しますし、

 色々な事をもっともっと知らなければいけないと感じています。


 ちなみに、ほとんどの不動産会社は、

 自分の会社がある地域だけで活動します。


 それは、遠方に出向く事はコストが掛かるので、

 そんなリスクはおかさないからです。


 ただ、私はそれは違うと思うのです。


 会社都合ではなく、

 「何がその投資家に1番ベストな方法なのか?」

 を優先すべきだと思うです。


 そういう意味では、当社も、

 まだまだ知らない事もあると思います。


 ですが、全国に行き始めて、

 それも少しずつですがわかってきています。


 全部をわかった上で、

 「何がその人にとってベストなのか?」を提案出来る、

 そんな会社を作っていくための地方遠征だったりする訳です。


 ということで、明日から大阪面談を1年ぶりに行います。


 これによって、さらに大阪の事がわかりますし、

 さらに大阪の人にも、

 もっともっと良い提案が出来ると思っています。


 これが今後も当社の強みになっていきますね。


 大阪もそうですし、

 日本全国、色々な所に何回でも行って、

 もっともっと全国の不動産に

 精通していこうと思っています。




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 不動産投資家の中で

 不動産の世界の常識がわかりないと

 永遠に物件の情報を貰えなくなる人もいます。


 いわゆる「ブラックリスト」という事です。


 それはどんな事なのか?というと、

 不動産の情報を業者からもらっていると

 たまに情報元の業者などがわかる物件も

 貰ったりします。


 では、そんな情報は、

 その情報元の業者に問い合わせをしてしまう人も

 いるかもしれません。


 ただ、そんな事をしてしまうと

 不動産業者はその「情報を提供する」

 という情報料で食べていますので、

 そのような人がブラックリストに入ってしまう人です。


 これが業界用語でいうと

 「抜き」という行為にあたります。


 情報提供者を抜いてしまって、

 手数料などを安くあげよう…

 という事です。


 ですが、実はこれは賢いと思っている人もいますが、

 全然、そんな事は無く、

 大概はその「抜き」行為は業者間の情報でわかってしまうので、

 後々バレてしまう事が多いです。


 また、これは業者、素人関わらずに

 情報料を違法に払わない行為なので、

 裁判でもされたら完全に負けますし、

 情報もそんな「抜き」行為をしている人には

 出せなくなりますね。


 ちなみに当社の場合は、

 当社の情報はもちろんの事、

 他社の取り引きでも「抜き」行為をしている…

 という事実がわかった人や

 業者に対しても出入り禁止にして

 ブラックリスト化しています。


 まあ、そのような情報料にお金を払えない人は

 どんどん取り引きする業者が減って、

 最終的には自分で自分の首を

 締めてしまう事になります。


 という事で、不動産の売買に関しては

 当たり前の事ですが、

 仲介者は大事ですし、

 そのように仲介者を軽視する行動の代償は
 
 とても重いもの…という事です。



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 今まで基本的に無料面談に来られた人に対して

 当社では担当をお付けして、

 不動産投資に関してのアドバイスをしてきました。


 でも、「気軽にメールで不動産投資の事を聞いてみたい!」

 という人も少なからずいると思います。


 そんな人向けに、

 「個別のメール相談」

 もお受けしていこうと思います。


 ただ、こちらの個別メール相談に関しては

 私は対応できませんので、

 全部、スタッフの対応となります。


 また、質問に関しても

 個別に色々とお聞きしないと

 回答出来ない質問もあるので、

 その辺の回答が無い人に対しては

 回答は出来ません。


 例えば、「私はどんな融資を利用できますか?」

 という回答には、

 お住まいやご年収、お勤め先や自己資金、

 今の借り入れ残債などの情報が無ければ

 お答えしようが無いので、

 その辺の事を教えて頂けない方には

 お答えしようがありません。


 ですので、質問の内容にもよりますが、

 こちらからもお聞きしなければならない情報があるので、

 その辺をご理解頂いた上で、

 メールで不動産投資の事を聞いてみたい人は

 質問してきてみてください。


 質問の仕方は、このメールに返信頂くか、

 下記からメール相談希望と書いて

 申し込んでみてください。

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 まあ、メール相談もお気軽にお受けしていきますが、

 それでもやはり、私と直接話をして

 そして不動産投資を始めたり、

 物件の売却をした方が何倍も良いと思います。


 こちらも随時お受けしていますので、

 まだ、私と会って話をしていない人や

 1度話をしていても

 かなり昔に話をしている人は、

 私の無料面談に申し込んでみてください。

 → http://mitoooya.jp/nitt.html


 という事で、お気軽に相談をしたい!

 という方はお気軽にメール相談もご活用ください。


 また、それ以上に真剣に相談してみたい!

 という方は、私の無料面談に申し込んでみてください。



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 不動産投資を始めるのに
 
 年収が低い人は不動産投資に不利…

 という事を書きましたが、

 女性の場合は、少し有利に進める事が出来ます。


 というのも、日本政策金融公庫は

 女性やご高齢の方には

 有利に融資を出してくれます。


 例えば、日本政策金融公庫で

 投資物件を買おうと思った時に、

 融資期間は原則として10年までになります。


 例外として15年とかで引いている人もいますが、

 原則は10年です。


 それが女性やご高齢の方であれば

 融資の年数を20年などの長期で

 引く事が出来る可能性があるのです。


 では、ここで1度、日本政策金融公庫の

 融資の基準を書いてみます。


 日本政策金融公庫の融資の基準は

 積算評価の50%までが原則です。


 また、購入者のご年収を

 日本政策金融公庫は他の金融機関に比べて

 重要視しません。

 
 という事は、どんな人とどんな物件

 が対象になるのか?というと 
 
 まずは人ですが、年収が低い人でも対象になります。


 年収300万円以下の人は不動産投資は厳しい…

 とメルマガ記事にも書きましたが、

 年収での制限は無いので、

 公庫であれば融資の可能性はあります。


 その辺は低年収の方でも使える金融機関なので

 良いのですが、

 ただ1つネックになる事があります。


 それは評価額に対しての

 融資の金額が低いのです。


 普通の金融機関であれば、

 評価額の70%くらいまで融資の可能性はあります。


 ですが、公庫は50%なので、

 その分、評価額が高い物件を買うか、

 現金で埋めるしか無い訳です。


 また、融資期間が10年と原則短いのですが、

 今回のお話のように女性やご高齢の方は、

 20年の融資を受けられる可能性があるので、

 その辺は女性やご高齢の方は

 有利に進められるかもしれない…

 という事ですね。


 ちなみに公庫を使って、

 私が知っている限りだと

 地方のRCマンションを

 フルローンで買っている事例もあるので、

 評価額さえ出れば低年収の方でも

 あまり自己資金を入れずに不動産投資に

 挑戦出来る金融機関かもしれません。


 という事で、女性やご高齢の方は、

 ちょっとだけですが、不動産投資に有利…

 という話を書いてみました。


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 今、アパートやマンションなどを借りて

 毎月、家賃を支払っている人は

 「大家さんは毎月家賃が入ってきていいな!」

 と思っている人も多いと思います。


 私は不動産投資を教える専門家なのですが、

 実はそんな大家さんになって

 家賃を受け取る側に回る事は

 普通のサラリーマンでも割と簡単に出来ます。


 「いや、土地も持っていないし、

  そもそも不動産なんて高額な物は買えませんよ…」

 なんて人もいるかもしれませんが、

 実はそんな状態でもサラリーマンをやっている人は

 社会的信用もありますし、

 不動産投資に参入しやすかったりするのです。


 「そもそもお金持ちじゃないとできないでしょ!」

 という方もいらっしゃるかもしれません。


 これも全くの思い込みで、

 物件やその人がどんな所にお勤めか?

 また、ご年収次第では、

 自己資金が少なくても

 または、自己資金がゼロでも不動産投資は

 出来る可能性もあるのです。


 実はこのように、

 普通のサラリーマンでも銀行からの借り入れで

 不動産を購入して、

 その家賃収入だけで生活している人も

 世の中には存在します。


 不動産を所有するという事は
 
 その家賃から銀行へ返済をしなければなりませんし、

 固定資産税の支払いもしなくてはいけません。


 また、ずっと満室という事もないので、

 空室のリスクも考えなくてはいけませんし、

 建物は老朽化するので、

 修繕費も考えなくてはいけません。


 そのような必要なランニングコストを計算に入れても

 実は手残りで毎年数千万円規模の

 手残りを残してサラリーマンを辞めている人も

 実は世の中には存在するのです。


 ただ、そのような事が現実に

 今の世の中では起こっているのですが、

 それにはしっかりとした不動産の知識のある人に

 相談しないと、なかなか出来るものでもないのです。


 また、世の中には多くの

 「人をだまそう…」

 としている不動産業者もいる事は事実で、

 そんな事があるのがわかっているので、

 私は多くの人の不動産投資をしたい!

 という相談に無料で応じてきたのです。


 なんで「人をだまそう…」

 という業者がいるのでか?という事が

 わかったのか?というと、

 私も元々は不動産投資家を夢見て

 自分で不動産を買い進めた時期があるからです。


 今は本業は不動産屋をしていますが、

 今でもその当時買った不動産から

 月に60万〜70万円の家賃収入があったりします。


 それで、その時に悪い不動産業者にだまされて

 100万くらいをだまし取られています。


 そんな経験があるからこそ、

 これから不動産投資を始める人には

 失敗してほしくない訳です。


 という事で、今日は

 「不動産投資を全くわかっていない人」

 向けに不動産投資の事を書いてみました。


 今日の話の中には一般的には

 初めて聞くような事もあるかもしれませんが、

 これが今、大家さんを目指そう!

 と思っている人の現実なので、

 興味がある人は私に直接相談してみてください。



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 今、不動産投資がとても注目されていて、

 当社に来られた方の中には

 自己資金を1円も使わないで不動産投資に

 参入している人もいます。


 自己資金ゼロで不動産投資に参入出来る…

 という事は、自分のお金を使わずに

 不動産投資が出来てしまうので、

 裏を返すと融資が付く人であれば

 誰でも不動産投資が出来てしまう…

 という事です。


 では、そんな中でも

 「このような人は不動産投資よりも自己資金を貯めてから…」

 という人も存在します。


 例えば年収は最低でも500万円以上は欲しいです。


 年収300万円とかの人は

 自己資金が少なくとも300万円は無いと

 物理的に物件は買えません。


 逆に上場企業にお勤めの人や

 公務員の方、医師や弁護士などの

 士業関係の方は年収が高ければ

 自己資金が少なくても融資だけで

 不動産投資をする事が可能かもしれません。


 では、年収が300万円とかで

 自己資金がほぼ無い…

 しかも派遣社員などの正社員で無い方は

 まず何から始めればいいのか?というと、

 これは自己資金を貯めるしかないです。


 正社員でも年収が300万円とかの人だと

 同じように厳しいので、

 自己資金を貯める事から始めた方がいいです。


 自己資金は多ければ多いほどいいですが、

 最低でも300万円無いと何も買えない…

 という所が今の不動産投資の融資の現状です。


 ですので、ご年収が高く、

 しっかりしたお勤め先に働いている人であれば

 その本業の方でカバー出来る可能性もありますが、

 ご年収が低い人はまずお金を貯める事が

 何よりも不動産投資をするための

 必須条件なので、

 そのような人は不動産投資の事を考えずに

 自己資金を作る事を意識して

 副業などに取り組んだ方が良いと思います。


 また、ご年収が高い人も低い人も

 「とにかく自己資金を作りたい!」

 と考えている人向けに、

 私も副業の最新情報をたまにご紹介している

 メールがあるので、

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 という事で、不動産投資をするには

 自己資金が必要な人と、

 あまり必要でない人がいる…

 というお話でした。


 条件的によくわからなく、

 もっと詳しく聞きたい人は

 やはり私の無料面談に来て頂く事が

 1番良いと思います。



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